W obecnych czasach rynek nieruchomości zyskuje na popularności jako sposób ochrony pieniędzy przed inflacją oraz forma inwestycji kapitału. W każdym mieście można zauważyć co krok prace budowlane nowych inwestycji. Jakie sposoby zdobycia kapitału są najbardziej optymalne? Jak zdobyć finansowanie inwestycji deweloperskich, jeśli chodzi o źródła własne i zewnętrzne?
Finansowanie inwestycji deweloperskich z własnych funduszy
Ten rodzaj finansowania inwestycji przeznaczony jest dla podmiotów z dużym kapitałem lub firm, które nastawione są na małe inwestycje np. budowę bliźniaka.
Jest to elastyczna forma inwestowania, dzięki czemu jest bezpieczna. Wykorzystujemy środki, które posiadamy. Trzeba pamiętać, że w tym przypadku czas zwrotu z inwestycji jest zdecydowanie dłuższy. Skala naszych działań jest mocno ograniczona. To spowalnia rozwój działalności i ekspansję na rynku deweloperskim.
Finansowanie inwestycji deweloperskich z kapitału własnego polega na przeznaczeniu nadwyżek finansowych lub wykorzystując fundusze z pozostałych metod. Do najczęstszych zaliczamy:
- Zysk
- Amortyzacja
- Odzyskanie zamrożonego kapitału,
- Wykorzystanie ulg podatkowych,
- Emisja akcji / udziałów,
- Pozyskanie wspólnika/ów do inwestycji,
- Venture Capital.
Finansowanie inwestycji deweloperskich z funduszy obcych
Kredyt deweloperski
Najbardziej znana forma pozyskania kapitału. Wykorzystywana przez wiele firm jako dźwignia finansowa. Deweloper może w jednej chwili przeprowadzać kilka inwestycji, dzięki czemu stopa zwrotu z inwestycji jest wyższa, niż przy kapitale własnym.
Ten rodzaj inwestowania wymaga spełnienia sporej ilości warunków. Bank wnikliwe sprawdza podmiot, ubiegający się o kredyt.
Kto może starać się o kredyt deweloperski?
Podmiot gospodarczy zajmujący się działalnością deweloperską. Banki najchętniej udzielają zgody na kredyt spółką specjalnego przeznaczenia. Inaczej spółka celowa, która stworzona jest pod ściśle określony cel np. realizacja konkretnego projektu inwestycyjnego.
Jakie warunki trzeba spełnić przy kredycie deweloperskim?
Przy takiej dużej inwestycji bank dokładnie sprawdza podmiot wnioskujący o kredyt. Czego wymaga bank?
- Podmiot gospodarczy zarejestrowany jako działalność deweloperska,
- Wkład własny w wysokości 20 %. Zalicza się również grunt pod inwestycje oraz wszystkie koszty związane z projektem np. koszty notariusza,
- Biznes plan,
- Rachunek powierniczy,
- Bank określa lokalizację, jako warunek inwestycji. Im bardziej atrakcyjne miejsce, tym większa szansa na udzielenie kredytu.
Pożyczka deweloperska
Małe podmioty oraz firmy, które dopiero zaczynają działalność deweloperską, mogą mieć problem z otrzymaniem kredytu. W takim przypadku z pomocą przychodzi pożyczka deweloperska. W porównaniu do kredytu, nie trzeba spełnić tylu wymogów oraz nie jest tak wnikliwe przeprowadzana analiza sytuacji finansowej podmiotu starającego się o pożyczkę. Czas uzyskania decyzji jest zdecydowanie krótszy, często jeden dzień roboczy. Środki mogą być przeznaczone na konkretny cel np. uregulowanie zobowiązań lub dokończenie inwestycji.
Emisja obligacji
Coraz więcej deweloperów ze względu na skalowanie swojego biznesu poszukuje alternatywnych form finansowania inwestycji. W 2021 roku deweloperzy uzyskali z emisji obligacji prawie 2 miliardy złotych. Jest to forma inwestycji, w której obie strony zyskują. Deweloper otrzymuje fundusze na dalsze inwestycje. Podmioty inwestujące w obligacje zyskują stopę zwrotu w wysokości 8-14% w skali roku.
Fundusze z emisji obligacji można transferować między różnymi projektami. W przypadku kredytu deweloperskiego, nie ma takiej możliwości.
Kapitał z obligacji może być wykorzystywany przez kilka lat. Trzeba pamiętać, że środki z sprzedaż obligacji są określone na wskazany cel np. nowy projekt lub finansowanie inwestycji deweloperskich, które są w trakcie.
Emisja obligacji opiera się na podobnych mechanizmach co kredyt deweloperski. Obligatariusze wnikliwe weryfikują dewelopera. Dlatego z tej formy inwestowania, korzystają głównie firmy znane i cieszące dobrą opinią na rynku.
Leasing zwrotny
Ze względu na rosnące stopy procentowe. Bank coraz częściej odmawiają udzielenia kredytu. Dużą popularność zyskuje leasing zwrotny. Firma leasingowa odkupuje środek trwały, który podlega amortyzacji. Prawnie właścicielem jest firma leasingowa, lecz korzyści z użytkowania pozostają po stronie leasingobiorcy. Deweloper w ramach umowy leasingowej, zobowiązuję się do regularnego opłacania raty wraz z odsetkami.
Na rynku występują dwa rodzaj leasingu:
Leasing operacyjny
Firma leasingowa wpisuję środek trwały do rejestru, dzięki czemu to on korzysta z amortyzacji.
Leasing finansowy
Deweloper wykorzystuje amortyzację środka trwałego na swoją korzyść.
Społecznościowe finansowanie inwestycji deweloperskich – crowdinvesting nieruchomości
Sposób pozyskania kapitału stosowany na całym świecie. W Polsce nieco mniej znany, ale mocno zyskujący na popularności. Platforma crowdfundingowa zbiera indywidualnych inwestorów i przeznaczana pieniądze z wpłat na wybrane inwestycje deweloperskie. Deweloper nowe środki, może wykorzystać na obecne inwestycje lub jako finansowanie pomostowe. Wykorzystywane przy zakupie działki komercyjnej jako zasilenie funduszy potrzebne do uruchomienia kredytu. Pomostowe finansowanie inwestycji deweloperskich poprawia płynność finansową, co dla banku jest ważnym argumentem przy udzielaniu kredytu.
Deweloper w momencie najmu nieruchomości, wypłaca inwestorom zysk od zainwestowanego kapitału .W sytuacji gdy sprzeda nieruchomość, zobligowany jest dodatkowo zwrócić zainwestowane środki.
Finansowanie inwestycji deweloperskich z wpłat klientów
Deweloperzy bardzo często korzystają z tej formy inwestowania. Pozwala na wykonywanie dalszych prac budowlanych bez wykładania własnego kapitału. Trzeba pamiętać, że ten sposób jest obarczony pewnym ryzykiem. Mianowicie muszą być klienci. Jeśli zdarzy się chwilowy zastój, a nasza firma bazuje tylko na takiej formie inwestowania, możemy utracić płynność finansową.
Dodatkowo, jeśli chcemy korzystać z wpłat klientów, musi zostać utworzony rachunek powierniczy.
Hybrydowe finansowanie inwestycji deweloperskich
Każdy sposób, omówiony w artykule, znajdzie zastosowanie na rynku. Jednak wszystkie mają swoje wady i zalety. Z tego powodu najlepszym sposobem jest wykorzystywanie różnych form finansowania inwestycji.
Wykorzystanie tylko i wyłącznie wpłat klientów jest związane z ryzykiem utraty płynności finansowej. Jednak jeśli dodatkowo wykorzystamy kredyt deweloperski lub pożyczkę. Mamy zapewnioną płynność finansową oraz jesteśmy zabezpieczeni przed nadprogramowymi kosztami. To tylko jeden z przykładów połączenie form finansowania. Istnieje wiele wariantów, które można zastosować dla maksymalizacji zysków.
