Bezumowne korzystanie z nieruchomości: jak to działa?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości to eksploatowanie nieruchomości bez posiadania odpowiedniego tytułu prawnego, czyli bez umowy zawartej z właścicielem tej nieruchomości (np. umowa najmu lokalu). Kiedy może dochodzić do bezumownego korzystania z nieruchomości, jak się przed tym bronić i jak dochodzić swoich praw? Sprawdźmy. 

Bezumowne korzystanie z nieruchomości – przykłady 

Dla zobrazowania na czym polega bezumowne korzystanie z nieruchomości przytoczymy kilka przykładów, w jakich sytuacjach do niego dochodzi: Z bezumownym korzystaniem z nieruchomości mamy więc do czynienia w każdej sytuacji, kiedy osoba faktycznie użytkująca nieruchomość nie ma do tego prawa wynikającego najczęściej z umowy pomiędzy stronami. 

Jak się bronić przed bezumownym korzystaniem z nieruchomości?

Właściciel nieruchomości, która jest bezumownie użytkowana, może zażądać jej wydania, zaniechania naruszeń oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem w zależności od sytuacji. Może także zwrócić się o wypłatę wynagrodzenia za okres bezumownego korzystania z nieruchomości, a także o odszkodowanie za pogorszenie jej stanu, zużycie, albo utratę.  Możliwe są dwie drogi dochodzenia swoich roszczeń:

• Polubowna – za porozumieniem stron,
• Sądowa – kiedy porozumienie się stron nie jest możliwe.

Nie bez znaczenia jest fakt, czy osoba korzystająca bezumownie z nieruchomości działała w dobrej czy w złej wierze. Użytkownik nieruchomości działa w dobrej wierze, kiedy korzysta z nieruchomości bezumownie, nie wiedząc o tym. Działaniem w złej wierze jest natomiast sytuacja, kiedy użytkownik nieruchomości, pomimo otrzymania informacji o stanie faktycznym, kontynuuje bezumowne z niej korzystanie.  Co ważne, w przypadku kiedy właściciel nieruchomości zdecyduje się wejść na drogę sądową, powinien mieć świadomość, że sądy korzystają z domniemania działania w dobrej wierze. Każdy dowód podważający ten stan rzeczy, będzie przydatnym narzędziem w rękach właściciela. Sprawdź: Grupowe inwestowanie w nieruchomości

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Wynagrodzenie to jest zapłatą, jaką właściciel nieruchomości uzyskałby, gdyby użytkownik nieruchomości posiadał tytuł prawny do korzystania z niej. W celu dochodzenia swoich roszczeń z tym zakresie, w przypadku braku możliwości porozumienia się stron, właściciel może złożyć pozew do sądu.  Sąd rozpatrując sprawę może odpowiednio:

• oddalić roszczenie- w sytuacji gdy pozwany udowodni, że nie doszło do bezumownego korzystania z nieruchomości, roszczenie zostało spełnione w całości lub jest przedawnione, albo wykaże, że działał w dobrej wierze,
• uwzględnić roszczenie w części- w sytuacji gdy pozwany wykaże, że część roszczenia została już spełniona lub że okres obejmujący roszczenie jest niezgodny ze stanem faktycznym lub jeśli sąd sam stwierdzi, że żądana kwota jest zawyżona, 
• uwzględnić roszczenie- w sytuacji, gdy bezumowne korzystanie z nieruchomości jest oczywiste, kwota roszczeń adekwatna, a roszczenie nie jest przedawnione. 

Sąd ustala wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości na podstawie stawek rynkowych, a także stanu nieruchomości. Sprawdź: W co zainwestować 200 tyś złotych

Co powinien zawierać pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Pozew dotyczący wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinien zawierać:

• kwotę wynagrodzenia, którego oczekuje właściciel nieruchomości,
• okres bezumownego korzystania z nieruchomości, którego dotyczy żądanie.

W pozwie należy także uargumentować wysokość żądanej kwoty, wskazując podstawy wyliczeń- np. stawki rynkowe czynszu najmu. Należy również przedstawić dowody na działanie w złej wierze ze strony korzystającego z nieruchomości. Większość właścicieli ubiegających się o wynagrodzenie wnosi także o zasądzenie pokrycia kosztów sądowych przez pozwanego oraz o możliwość przeprowadzenia rozprawy bez obecności pozwanego.  Uiszczenie opłaty za wpis sądowy w wysokości 5%  kwoty żądanego wynagrodzenia jest warunkiem rozpoczęcia postępowania. Warto wspomnieć, że dochodzenie roszczenia jest dopuszczalne nawet wtedy, gdy nieruchomość nie została jeszcze wydana jej właścicielowi. Należy też wiedzieć, że ciężar udowodnienia zasadności żądania i działania z złej wierze leży po stronie powodu (właściciela nieruchomości). Co więcej, sąd uzna wszelkie zastrzeżenia zgłaszane przez pozwanego (użytkownika nieruchomości) za prawdziwe, w sytuacji gdy powód w żaden sposób się do nich nie odniesie. 

Jak może bronić się pozwany?

W przypadku otrzymania pozwu, osoba korzystająca bezumownie z nieruchomości może przedstawić kilka argumentów na swoją obronę:

• tytuł prawny do nieruchomości- np. wykazanie, że umowa najmu została przedłużona,
• przedawnienie roszczenia,
• uregulowanie żądania powodu- dowodem może być np. potwierdzenie przelewu,
• zasiedzenie nieruchomości- jeśli osoba korzystająca  bezumownie z nieruchomości użytkuje ją jak właściciel przez minimum 30 lat (w przypadku korzystania w złej wierze) lub 20 lat (w przypadku korzystania w dobrej wierze), to po upływie tego okresu nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie.

Przeczytaj również:: Inwestowanie w nieruchomości z małym kapitałem

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia właściciela nieruchomości dotyczące wynagrodzenia czy odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawniają się po upływie 10 lat, a w przypadku nieruchomości będących przedmiotem działalności gospodarczej- po upływie 3 lat. Warunkiem jednak jest konieczność wystąpienia z roszczeniem w terminie do 1 roku od momentu, w którym doszło do wydania nieruchomości przez jej użytkownika. Roszczenia dotyczące zwrotu nieruchomości, zaprzestania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem nie przedawniają się.