Co to jest zasiedzenie?

Obowiązujące przepisy przewidują możliwość nabycia praw do nieruchomości wskutek długotrwałego jej posiadania. Mamy wtedy do czynienia z tzw. zasiedzeniem. Po ilu latach i na jakich zasadach uzyskuje się prawo własności przez zasiedzenie? Co podlega zasiedzeniu? 

Zasiedzenie – definicja

Zasiedzenie jest to nieodpłatny, legalny sposób nabycia prawa własności do nieruchomości lub prawa do rzeczy ruchomej, na skutek jej posiadania samoistnego, przez przewidziany prawem okres czasu. Do stwierdzenia zasiedzenia konieczne jest orzeczenie Sądu, w którym jasno zostało wskazane kto i kiedy nabył prawo własności do określonej nieruchomości lub ruchomości. Sąd uznaje zasiedzenie na podstawie stanu faktycznego, istniejącego od dłuższego czasu.

Zasiedzenie – podstawa prawna

Instytucję zasiedzenia określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.,jest ona regulowana przepisami Kodeksu cywilnego art. 172 § 1 i 2.

Zasiedzenie – co podlega zasiedzeniu?

Przedmiotem zasiedzenia mogą być;

  • budynki, pamiętając że budynek nie może być odrębnym przedmiotem własności niż grunt, na którym się znajduje,
  • nieruchomości lokalowe, mówimy tu o odrębnym prawie do lokalu wraz z częściami wspólnymi budynku. Z wyłączeniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,
  • grunty z wyjątkiem gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne,
  • służebności gruntowe, dotyczy korzystania z cudzej nieruchomości, w zakresie odpowiadającym służebności, np. drogi.
  • nieruchomości gruntowe w użytkowaniu wieczystym, wraz z posadowionym na nim budynkiem,
  • Służebność przesyłu, dotyczy utrzymywania na cudzej nieruchomości urządzeń przesyłowych, a także dokonywania ich okresowych konserwacji oraz remontów. 

Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości jest to jeden ze sposobów nabycia własności nieruchomości. Jeżeli zostaną spełnione określone warunki niezbędne do zasiedzenia nieruchomości, z mocy prawa właściciel prawowity traci prawo własności na rzecz osoby, która zasiedziała nieruchomość. Do zasiedzenia dochodzi na skutek używania cudzej rzeczy i traktowania jej tak, jakby było naszą własnością przez ściśle określony czas. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego zasiedzenia może dokonać zarówno osoba fizyczna, jak i prawna.

Zasiedzenie gruntu

Nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny (art. 172 § 3 k.c.), wtedy gdy powierzchnia zasiadywanej nieruchomości rolnej wraz z innymi nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność rolnika, nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Zasiedzeniu nie podlegają grunty będące własnością Skarbu Państwa lub gminy. Posiadacz gruntu, który nie jest jego właścicielem nabywa go na własność przez zasiedzenie w dwóch przypadkach:

  1. jeżeli posiada grunt nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, a posiadanie to uzyskał w dobrej wierze;
  2. jeżeli posiada grunt nieprzerwanie od lat trzydziestu jako posiadacz samoistny, a posiadanie to uzyskał w złej wierze.

Zasiedzenie – warunki zasiedzenia

Wskutek nabycia prawa w drodze zasiedzenia, dotychczasowy uprawniony traci to prawo, a nabywa je inna osoba. Aby doszło do zasiedzenia muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

  • nieprzerwane posiadanie samoistne,czyli musi być wykonywane w sposób ciągły. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada daną rzeczą jak właściciel,
  • upływ czasu, wskazany w ustawie. Od długości którego zależy, czy jest to uzyskanie posiadania w złej czy w dobrej wierze. Czas potrzebny do zasiedzenia w dobrej wierze to 20 lat, w złej wierze 30 lat.

Zasiedzenie a dziedziczenie

Zasiedzenie może być dziedziczne. Jeżeli spadkobierca przejmuje czynne posiadanie samoistne nieruchomości w miejsce spadkodawcy, może on wówczas doliczyć okres jego posiadania do swojego i wystąpić o zasiedzenie, po upływie terminów wskazanych w K.C. W przypadku dziedziczenia możliwe jest, zasiedzenie części nieruchomości. Może wtedy dojść do zbiegu nabycia przez zasiedzenie i dziedziczenie. Oznacza to, że ta sama osoba może nabyć daną nieruchomość w drodze dziedziczenia, a w pozostałej części w drodze zasiedzenia. Sytuacja taka ma miejsce wówczas gdy, spadkobierca dziedziczący udział w spadku, stanie się posiadaczem samoistnym nieruchomości wchodzącej w skład spadku i obejmie ją w swoim imieniu.

Zasiedzenie w dobrej i złej wierze

Zasiedzenie w dobrej wierze oznacza, że samoistny posiadacz nieruchomości władał nią nieprzerwanie przez okres 20 lat, nie mając świadomości, że nie przysługuje mu do niej prawo własności.

Zasiedzenie w złej wierze ma miejsce wtedy, gdy posiadacz samoistny wiedział, że obejmowana przez niego nieruchomość nie należy do niego, a mimo to nią władał. W tym przypadku zasiedzenie następuje po upływie 30 lat.

Zasiedzenie – podsumowanie

Instytucja zasiedzenia jest bardzo ważna, gdyż związana jest z kwestią prawa własności. Daje ona możliwość uzyskania nieruchomości w inny sposób niż jej zakup. Z uwagi na to iż jest to jedno z najtrudniejszych postępowań z zakresu prawa rzeczowego, w takiej sprawie warto wesprzeć się profesjonalną pomocą prawną.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA od Google - sprawdź politykę prywatności oraz regulamin.