Wynajem mieszkań to prężnie rozwijający się segment nieruchomości. Mieszkania pod inwestycję to dobre ulokowanie kapitału, a z drugiej strony idealne rozwiązanie dla osób poszukujących swojego tymczasowego M. Często jednak spotykamy się z problemem, że pojęcie najemcy i wynajmującego jest mylnie interpretowane. A zatem, kto to jest najemca, a kim jest wynajmujący i jakie mają prawa oraz obowiązki? Niezależnie od tego, po której stronie barykady stoisz: jako właściciel poszukujący lokatorów, czy osoba planująca zmianę swojego miejsca zamieszkania – musisz znać kilka istotnych kwestii, które pomogą Ci w podjęciu właściwej decyzji.
Kto to jest wynajmujący?
Definicja wynajmującego, została zawarta w Kodeksie Cywilnym w Art. 659. §1. Co ciekawe, różnice między najemcą, a wynajmującym przedstawia także ustawa o ochronie praw lokatorów w Art. 2. 1.
Zgodne z powyższymi aktami prawnymi, wynajmującym jest osoba, która jest prawnym właścicielem lokalu lub mieszkania i wynajmuje swoją nieruchomość najemcy za określoną korzyść materialną. Korzyść ta jest określana zgodnie z przepisami zawartymi w przyrządzonej umowie pisemnej pomiędzy najemcą, a wynajmującym. Bardzo ważnym jest fakt, że wynajmujący cały czas ma pełne prawa własnościowe do wynajmowanego przez siebie lokalu. Co więcej, czerpie cyklicznie zyski z udostępnienia lokalu dla osób trzecich (najemców).
Kto to jest najemca?
To, kim jest najemca w świetle prawa dobrze wyjaśnia Ustawa o ochronie praw lokatorów oraz przepisy Kodeksu Cywilnego. Znajdziesz w niej informację, że „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”.
Najemca to zatem osoba, która jest lokatorem danego mieszkania, domu lub lokalu i najmuje go w zamian za korzyść materialną (czynsz), którą odprowadza na rzecz wynajmującego. Najemna nie posiada praw własnościowych do lokalu, który zajmuje.
Dlaczego, zatem tak często te dwa pojęcia są błędnie rozumiane? Częściową winę, możemy zrzucić na język polski, słusznie uznawany za jeden z najtrudniejszych języków na świecie. Według słownika PWN nająć oznacza „wziąć w czasowe i płatne użytkowanie czyjąś własność”. Wynajęcie z kolei, to “oddanie komuś lub wzięcie od kogoś do czasowego użytkowania pewnej własności za zapłatą”. Podsumowując – wynająć można coś komuś, jak i od kogoś – nająć tylko coś od kogoś.
Prawa i obowiązki wynajmującego
Podstawowym dokumentem określającym najem jest umowa zawarta między dwoma osobami. Prawa wynajmującego mieszkanie, jak i jego obowiązki są dodatkowo opisane w dokumentach wyższej wagi, do których należy ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów oraz sam Kodeks Cywilny.
- Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie lokalu do użytkowania najemcy we wspólnie uzgodnionej formie oraz utrzymywanie go w takim stanie przez cały okres trwania umowy. Oznacza to, że musi on wymieniać zepsute sprzęty i dokonywać niezbędnych napraw oraz zadbać o przywrócenie poprzedniego stanu, chyba że straty bądź uszkodzenia powstały z winy najemcy.
Co jeśli najemca użytkuje lokal w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem zawartym w umowie lub gdy nie dopełnia obowiązku pieczy nad nim? Wynajmujący ma wówczas prawo żądać odszkodowania lub wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Wynajmujący ma również prawo poboru kaucji. Udostępnianie lokalu osobom trzecim może wiązać się z pewnym ryzykiem. Kaucja stanowi zabezpieczenie, które może być później wykorzystane na naprawy uszkodzonego mienia. Może też żądać od swoich najemców dowodu zatrudnienia i uzyskiwania dochodów, czy weryfikacji tożsamości. Sprawdza tym samym, czy najemcy będą wypłacalni. Jeśli nie wywiązują się oni ze swoich zobowiązań, może dokonać zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, które znajdują się w lokalu.
Prawa i obowiązki najemcy
Osoba wynajmująca od kogoś mieszkanie, również ma swoje prawa i obowiązki, które powinny zostać zawarte w umowie najmu. Mają one również swoje miejsce w przepisach. Prawa i obowiązki najemcy spisane są w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Jakie są prawa najemcy?
Prawa najemcy
- Najemca ma prawo do godnego zamieszkania. Wynajmowany lokal nie może zagrać zdrowiu ani życiu najemcy. Najemca może wnioskować do wynajmującego o wykonanie niezbędnych napraw czy remontu.
- Najemca nie może zostać wyrzucony z mieszkania z dnia na dzień, jeśli w umowie jest określony okres wypowiedzenia. Może stać się jednak tak w momencie rażącego łamania zasad ustalonych z wynajmującym.
- Najemca ma prawo do zarządzania mieszkaniem. Może podpisywać umowy (np. na Internet lub prąd) lub dokonywać zakupów sprzętu czy wyposażenia, które po okresie wynajmu ma prawo zabrać ze sobą. Wszelkie kwestie remontowe i zmian stałych wprowadzanych w mieszkaniu muszą zostać skonsultowane z wynajmującym. Najemca nie może sam np. zmieniać układu pomieszczenia, wymijać i stawiać ścian.
- Najemca ma prawo do informacji, o tym, że właściciel chce odwiedzić lokal. Właściciel nie może wchodzić do lokalu bez wcześniejszego uzgodnienia tego z najemcą oraz pod jego nieobecność. Wynajmujący może wejść do mieszkania bez zgody najemcy tylko wtedy, gdy najemca utrudnia mu spotkanie i oględziny.
- Najemca może w każdym momencie wypowiedzieć umowę (uwzględniając okres wypowiedzenia lub pomijając go w sytuacji ukrytych wad lokalu, zatajonych przez wynajmującego.).
To ogólne prawa jakie przysługują najemcy. Ma on jednak również swoje obowiązki. Poniżej znajdziesz te najważniejsze.
Obowiązki najemcy
- Obowiązkiem najemcy jest regularne i terminowe opłacanie czynszu, mediów i innych zobowiązań.
- Najemca ma obowiązek dbać o lokal lub mieszkanie oraz jego wyposażenie. Musi też szanować spokój pozostałych mieszkańców nieruchomości.
- Najemca ma obowiązek poinformować wynajmującego o innych osobach przebywających w mieszkaniu.
- Najemca zobowiązuje się do przestrzegania wspólnie ustalonych z wynajmującym reguł, zawartych w umowie.
Podniesienie czynszu dla wynajmującego
Uzgodniony podczas zawiązywania umowy najmu czynsz, nie oznacza, że nie może on nigdy wzrosnąć. Każdy wynajmujący lokal, ma prawo do podniesienia czynszu za najem. Zgodnie z art. 6851 Kodeksu cywilnego wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Umowa najmu wygaśnie, jeśli najemca nie zgodzi się na podwyżkę.
Kiedy najczęściej się to zdarza? W przypadku najmu długoterminowego. Sytuacja na rynku w dłuższym wymiarze czasu ulega zmianie, przez co właściciel lokalu może stanąć przed koniecznością zwiększenia opłat związanych z wynajmem.
Podniesienie czynszu ma swoje granice. Limity podwyżek określone są w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z Ustawą podwyżka czynszu nie powinna przekroczyć w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Do pewnego progu wynajmujący może podnieść najemcy czynsz bez żadnego uzasadnienia i nie wymaga to wyjaśnienia przed sądem. Nie może jednak dokonywać podwyżek, częściej niż co 6 miesięcy.
Najemca z kolei, może wymagać od właściciela pisemnego uzasadnienia żądanej podwyżki, a także ukazania stosowanych kalkulacji. Co więcej, wcale nie musi się zgodzić. Może wówczas wytoczyć powództwo wnosząc, że podwyżka jest nieuzasadniona albo powinna wynosić mniej niż w założeniu właściciela. Powództwo można wytoczyć nie później niż dwa miesiące od otrzymania wypowiedzenia obecnego czynszu
Najem długoterminowy, krótkoterminowy i okazjonalny
Planujesz inwestycję w nieruchomości? A może szukasz mieszkania na wynajem? Istnieje kilka opcji do wyboru. Najpopularniejszą jest wynajem długoterminowy. Z perspektywy właściciela mieszkania jest to rozwiązanie najmniej angażujące. Tak naprawdę wystarczy przygotować lokal – przeprowadzić ewentualnie konieczny remont, często bez pełnego wyposażenia. To stały dochód, bez konieczności ciągłego poszukiwania i sprawdzania nowych lokatorów. Umowy zawierane są na kilka miesięcy, a nawet lat.
Alternatywą jest tutaj najem krótkoterminowy. Możemy porównać go do usług hotelowych. Najem lokalu odbywa się na kilka dni lub maksymalnie kilka tygodni. Charakterystyczną jego cechą jest znacznie większy zysk w stosunku do opcji długofalowej. Ceny mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo, niezależnie od tego czy dotyczą opcji dla podróżnych czy tych wynajmujących lokum w kurortach wakacyjnych są zbliżone do tych w hotelach. Mieszkanie to musi być jednak znacznie lepiej wyposażone. Istnieje też większe ryzyko zniszczeń, gdyż nie masz szans poznania najemców i nabrania do nich zaufania. Mieszkania na wynajem krótkoterminowy powinny być również atrakcyjnie położone – najlepiej w centrum lub jego bliskiej okolicy.
Specjalnym trybem wynajmu nieruchomości, jest najem okazjonalny. Wprowadziła go ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów i jest to prawny sposób do zabezpieczenia nieruchomości przy wynajmie. Nakłada na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w przypadku niedopełnienia obowiązków zawartych w umowie lub łamaniu zawartych w niej zasad. Oświadczenie najemcy składają na podstawie aktu notarialnego. Tryb najmu okazjonalnego przysługuje wyłącznie osobom nieprowadzącym działalności gospodarczej.
Wynajmujący a najemca – podsumowanie
Najważniejsza w relacji najemca a wynajmujący, jest umowa. To zabezpieczenie zarówno dla jednej jak i drugiej storny. Koniecznie zawrzyj ją w formie papierowej w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach. Muszą w niej zostać uwzględnione takie informacje jak: dane osobowe najemcy i wynajmującego, czas trwania umowy, okres i warunki wypowiedzenia, wysokość czynszu, opis lokalu wraz z wyszczególnieniem mebli i sprzętów, które się w nim znajdują, dodatkowo warto zapisać prawa i obowiązki każdej ze stron, podpisy, miejsce i data zawarcia umowy. Podczas podpisania umowy, warto sporządzić protokół zdawczo – odbiorczy. Stanowi on dodatkowe zabezpieczenie dla stron stosunku umowy najmu.
