Wynajem mieszkania od A do Z: o co pytać przy wynajmie mieszkania?

A jak anons, czyli pierwszy punkt styku z przyszłym lokum i Z jak zamieszkanie, a pomiędzy nimi znajdziemy cały alfabet pytań i wątpliwości. Na portalu olx.pl aktualnie znajdziemy ponad 17 tys. ofert wynajmu mieszkania. Co należy wziąć pod uwagę przy wyborze tego jedynego? Jeśli nie wiecie, o co pytać przy wynajmie mieszkania, jak nie dać się oszukać i w jaki sposób dokładnie zweryfikować warunki, przeczytajcie poniższy tekst.

Wynajem mieszkania: na co zwracać uwagę podczas oglądania mieszkania?

Gdy spotkamy się z właścicielem mieszkania w celu jego obejrzenia, emocje mogą wziąć górę. Na pozór idealne lokum może skrywać pułapki, których odkrycie skutecznie utrudnia pośpiech.

W pierwszym momencie zwróćmy uwagę na zapach, jaki unosi się w mieszkaniu oraz w całym budynku i jego okolicy, a także ewentualne hałasy. Bardzo prawdopodobne jest, że te charakterystyczne cechy nieruchomości będą wpływać na komfort naszego życia codziennego.

Poza tym, powinniśmy mieć też na uwadze:

• zgodność faktycznego wyglądu mieszkania z ogłoszeniem,
• stan techniczny lokalu,
• stopień wyeksploatowania mebli i innych elementów wyposażenia,
• działanie sanitariatów i innych urządzeń codziennego użytku
• kwestie formalne, np. kto jest właścicielem mieszkania na wynajem.

Sprawdź zgodność mieszkania z ogłoszeniem

Oglądając mieszkanie możemy nie dostrzec zmian w jego wyglądzie w stosunku do tego, co było zaprezentowane w ogłoszeniu. Jednak zawsze możemy zabrać ze sobą wydruk całej oferty wraz ze zdjęciami, co pomoże nam zweryfikować zgodność mieszkania z ogłoszeniem.

Przede wszystkim przyjrzyjmy się wyposażeniu mieszkania, czy na pewno wszystkie oferowane elementy się w nim znajdują. Następnie sprawdźmy, czy urządzenia działają poprawnie i czy nie mają jakichś usterek. Warto również skontrolować, czy obietnice właściciela mają pokrycie w rzeczywistości, np. czy dojazd do centrum zajmuje faktycznie tylko 2 minuty.

Dodatkowo, dobrze jest przyjrzeć się okolicy o różnych porach, aby dowiedzieć się, jakie jest natężenie ruchu na drodze i czy korki w godzinach szczytu utrudnią nam punktualne dotarcie do pracy. Nocna wycieczka po terenie, na którym stoi budynek, pomoże nam też ocenić bezpieczeństwo otoczenia.

Zweryfikuj zniszczenia w mieszkaniu po poprzednich lokatorach

Jeśli mieszkanie na wynajem miało już wcześniej lokatorów, musimy zweryfikować ewentualne zniszczenia. Mogą to być też usterki, których nie widać na pierwszy rzut oka, np. woda cieknąca z prysznica przez kilka minut po zakończeniu kąpieli bądź szybko zapychający się zlew w kuchni.

Każda zauważona niedogodność powinna zostać przez nas udokumentowana, np. w formie zdjęć lub filmu i zgłoszona właścicielowi. M.in. w tym celu przygotowuje się tzw. protokół zdawczo-odbiorczy, o którym szerzej powiemy w dalszej części artykułu.

Dowiedz się, czy wynajem mieszkania obejmuje także miejsce parkingowe i komórkę lokatorską

Niektóre mieszkania na wynajem mają dedykowane komórki lokatorskie, czyli małe pomieszczenia gospodarcze, zlokalizowane najczęściej w piwnicy budynku. Bloki mieszkalne często dysponują też miejscami parkingowymi, które właściciele mieszkań otrzymują wraz z lokalem lub dokupują później.

Dostęp do miejsca postojowego i komórki lokatorskiej również powinien być przedmiotem ustaleń pomiędzy wynajmującym a najemcą. Warto dowiedzieć się, czy ich użytkowanie będzie wliczone w koszty najmu, czy też należy za nie zapłacić osobno. Zdarzają się też sytuacje, gdy właściciel mieszkania przechowuje w komórce swoje rzeczy i nie zgadza się na jej udostępnienie najmującym.

Czy istnieje możliwość doposażenia mieszkania i zmian wystroju?

Najemcy, którzy zamierzają spędzić w nowym mieszkaniu co najmniej kilka lat, często sami chcą decydować o jego wyglądzie. W związku z tym, już na etapie oglądania mieszkania na wynajem warto zapytać właściciela, czy istnieje możliwość dokonania pewnych zmian we własnym zakresie. Zmiany te mogą dotyczyć:

• doposażenia mieszkania w meble i sprzęty,
• przemalowania ścian lub położenia tapet,
• wymiany wykładzin lub paneli podłogowych,
• ingerencji w wygląd mieszkania w postaci wymiany lamp czy powieszenia obrazów, których skutkiem będą dodatkowe otwory w ścianach czy suficie.

Jeśli potrzebny jest remont lub dokupienie niezbędnych urządzeń, np. lodówki, właściciele często zgadzają się pokryć część lub całość kosztów na rzecz podniesienia wartości mieszkania.

Wynajem mieszkania – formalności przed wynajmem

Zasadniczą kwestią przed podpisaniem umowy o wynajem mieszkania jest zweryfikowanie, czy wynajmujący jest właścicielem mieszkania, czy jego najemcą. Powinniśmy się także dowiedzieć, czy w danym lokum na pewno nikt nie jest zameldowany. Ponadto warto sprawdzić, czy właściciel sam nie zalega z opłatami czynszowymi wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Dokumenty, które mają zapewnić najemcom bezpieczeństwo i uczciwy przebieg współpracy z wynajmującym, to przede wszystkim umowa najmu oraz protokół zdawczo-odbiorczy.

Dokładnie przeczytaj umowę, która umożliwi wynajem mieszkania

Ponieważ podpisanie umowy niesie za sobą konsekwencje prawne, jej dokładnie przeczytanie jest podstawą. Jeśli jest taka możliwość, warto poprosić właściciela o wcześniejsze dostarczenie wzoru umowy najmu. Zapoznanie się z nią w warunkach domowych, bez pośpiechu i przy wsparciu bliskich pomoże wychwycić ewentualne niezgodności i nieścisłości.

Dobrą metodą sprawdzenia poprawności umowy jest skonsultowanie się z prawnikiem lub inną osobą z branży. Doświadczony specjalista może też zasugerować zmiany czy pomóc wynegocjować korzystniejsze warunki.

Co powinna zawierać umowa na wynajem mieszkania?

Poprawnie przygotowana umowa na wynajem mieszkania powinna zawierać:

• dane osobowe – zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Należą do nich imię i nazwisko, data i miejsce urodzenia, adres zamieszkania, a także numer dowodu osobistego i PESEL;
• informacje o przedmiocie najmu – adres i powierzchnię lokalu mieszkalnego;
• warunki płatności – o których powiemy za chwilę;
• ustalenia związane z okresem wypowiedzenia;
• informacje o wysokości kaucji i zasadach jej zwrotu;
• załączniki, w postaci protokołu zdawczo-odbiorczego oraz zdjęć mieszkania.

Ustal warunki płatności za wynajem mieszkania

Warunki płatności za wynajem mieszkania obejmują:

• kwotę – comiesięczne opłaty z wyszczególnieniem ich składowych, czyli czynszu i wszystkich mediów;
• termin – konkretną lub ostateczną datę wpłaty środków na rzecz wynajmującego;
• sposób płatności – gotówka lub przelew na konto właściciela. Druga forma jest znacznie wygodniejsza i zdecydowanie częściej spotykana. W umowie należy zawrzeć również nr konta, na który będą przelewane pieniądze za wynajem mieszkania.

Dowiedz się, ile wynoszą średnie rachunki w mieszkaniu

Aby lepiej oszacować cały koszt wynajmu mieszkania, powinniśmy się dowiedzieć, ile średnio wyniosą nas opłaty za prąd, wodę, gaz, internet czy odbiór śmieci. Zużycie poszczególnych mediów jest kwestią indywidualną, jednak istnieją możliwości skalkulowania przybliżonej wysokości rachunków.

W tym celu, oprócz skorzystania z informacji od samego właściciela i dostawców mediów, możemy zwrócić się z pytaniem też do sąsiadów. Nikt nie ma obowiązku udzielania nam informacji o swoich wydatkach, jednak w praktyce wielu osobom nie sprawia kłopotu podanie kwoty w pewnym przybliżeniu.

Wynajem mieszkania a termin odstąpienia od umowy: ustal długość okresu wypowiedzenia

Zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy, zachowanie odpowiedniego okresu wypowiedzenia umowy na wynajem mieszkania ma ogromne znaczenie. Właściciel ma wtedy czas na ewentualnie odświeżenie mieszkania i znalezienie nowych lokatorów, a najemca na wyszukanie i wybór innego lokum.

Zazwyczaj okres wypowiedzenia w przypadku odstąpienia od umowy najmu wynosi od 1 do 3 miesięcy, w zależności od indywidualnych ustaleń obu stron. Zapis o długości okresu wypowiedzenia musi się znaleźć w umowie.

Sporządź protokół zdawczo-odbiorczy

Protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem nieobowiązkowym, jednak bardzo przydatnym. Sporządza się go na najczęściej na etapie podpisywania umowy o wynajem mieszkania. Jest on dowodem na przekazanie mieszkania w ręce nowego lokatora.

W protokole zamieszcza się informacje o stanie technicznym mieszkania i elementów jego wyposażenia. Wpisuje się też stan liczników i ewentualne usterki. Do protokołu warto dołączyć zdjęcia, dokumentujące jego treść.

O co pytać przy wynajmie mieszkania – 9 kluczowych pytań, które trzeba zadać

Oprócz wyżej wymienionych kwestii, zebraliśmy jeszcze listę 9 kluczowych pytań, które bezwzględnie trzeba zadać wynajmującemu, aby zabezpieczyć swój komfort i finanse podczas zawierania umowy o wynajem mieszkania:

1. Ile wynosi czynsz i co dokładnie zawiera?
2. Jaką mam gwarancję, że wysokość opłat za wynajem mieszkania nie ulegnie zmianie?
3. Czy mogę we własnym zakresie zmienić dostawę energii elektrycznej lub usług telekomunikacyjnych?
4. W jakim przypadku okres wypowiedzenia umowy nie ma zastosowania?
5. Czy w mieszkaniu mogą razem ze mną zamieszkać zwierzęta?
6. Kto ponosi koszty napraw w mieszkaniu?
7. Co w przypadku, gdy korespondencja adresowana do właściciela będzie przychodzić pod ten adres?
8. Czy mogę zapraszać gości i udostępniać mieszkanie innym osobom na pobyt dłuższy niż doba?
9. Co w przypadku, gdy spóźnię się z zapłatą czynszu?

Wynajem mieszkania – obowiązki najemcy i wynajmującego

Do podstawowych obowiązków najemcy należą:

• terminowe uiszczanie opłat;
• użytkowanie lokalu w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu i  zgodnie z warunkami zawartej umowy na wynajem mieszkania;
• utrzymywanie mieszkania, komórki lokatorskiej oraz infrastruktury budynku w należytym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym;
• przestrzeganie wewnętrznego regulaminu spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Natomiast wynajmujący powinien:

• zgłosić przychody z tytułu wynajmu mieszkania do Urzędu Skarbowego;
• wydać najemcy lokal w stanie adekwatnym do ustalonego zakresu użytkowania;
• zapewnić prawidłowe działanie wszystkich instalacji i urządzeń znajdujących się w mieszkaniu;
• zadbać o sprawność takich elementów wyposażenia budynku jak windy, klatki schodowe, wyjścia ewakuacyjne itd.

O co pytać przy wynajmie mieszkania – podsumowanie

Każda wątpliwość pojawiająca się podczas poszukiwań mieszkania powinna zostać rozwiana przez podpisaniem umowy. Wynajem mieszkania to kosztowna inwestycja, dlatego w tym temacie nie ma głupich pytań. Jeśli już wiesz, o co pytać przy wynajmie mieszkania, zadbaj, aby odpowiedzi zostały zawarte w umowie.