Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości

Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości jest jednym z czynników, które każdy inwestor powinien brać pod uwagę przed podjęciem decyzji, gdzie lokować kapitał. Wiedza na temat kalkulacji rentowności nieruchomości może uchronić przed nietrafioną inwestycją. Tym bardziej, że zdarzają się sytuacje, gdzie prognozy zwrotu z inwestycji są zawyżone. Jak zatem obliczyć zysk z inwestycji w nieruchomości oraz jakie sposoby są stosowane na rynku?

Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości – podstawowe pojęcia

Inwestowanie w nieruchomości zaczyna rozważać coraz więcej osób. Nic dziwnego przy szalejącej inflacji oraz stałym wzroście wartości nieruchomości. Na początku trzeba zaznajomić się z podstawowymi pojęciami, które pozwolą w prosty sposób obliczyć, czy określona inwestycja się kalkuluje.

ROI (return on investment)

Sposób wyliczenia zwrotu z inwestycji z wykorzystaniem własnego kapitału. Pozwala wyliczyć zysk osiągnięty w określonym czasie w porównaniu do zainwestowanej kwoty. Do kalkulacji potrzebny jest roczny przepływ z najmu (netto) podzielony przez sumę zainwestowanych pieniędzy, pomnożony przez 100%.

ROE (return of equity)

Drugi bardzo ważny sposób na obliczenie zysku z inwestycji w nieruchomości. ROE wykorzystuję się do wyliczenia zwrotu z kapitału własnego przy wykorzystaniu kapitału obcego. W tym przypadku przychodem będzie wysokość czynszu, pomniejszona o ratę kredytu.

Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości – przykłady rentowności zysku

Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości – house flipping

House flipping, sposób którego założeniem jest znaleźć atrakcyjną nieruchomość. Następnie wyremontować i sprzedać z zyskiem. Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości przy wykorzystaniu metody house flipping wygląda następująco:

Średnia cena za m2 na rynku wtórnym w Gdańsku wynosi 10 000 zł. Dla łatwiejszej kalkulacji, przyjmiemy, że inwestujemy w nieruchomości o powierzchni 50 m2.

  • Cena rynkowa w tym przypadku to 500 000 zł.
  • Koszt remontu 70 000 zł. 
  • Koszty poboczne np. opłaty notarialne i sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych 20 000 zł.

Wartość sprzedaży – (koszt remontu + koszty pozostałe + marża) = cena zakupu nieruchomości. 

W tym przypadku przedstawiony jest wariant, gdy inwestujemy bez niczyjej pomocy, czyli nie ponosimy kosztów pośrednika.

  • 500 000 – (70 000+ 20 000 + 50 000) = 360 000 zł.
  • Żeby osiągnąć oczekiwany zysk na poziomie 50 000 zł, maksymalna kwota, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 360 000 zł.
  • Oczywiście wartość zarobku jest w tym przykładzie na wysokim poziomie. Każdy indywidualnie ocenia zadowalającą rentowność inwestycji.

Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości – zysk z wynajmu mieszkania

Sposób inwestycji rozważany przez wiele osób. Nie każdy jednak wie, jak dokładnie wyliczyć rentowność najmu. Dla najlepszego rozeznania przedstawione zostaną trzy przykłady. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym oraz wtórnym przy wykorzystaniu kapitału własnego oraz obcego.

Rentowność wynajmu – rynek pierwotny

Jako przykład, który pokaże, jak wygląda obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości, będzie mieszkanie 50 m2 w Warszawie. W okresie opracowywania materiału średnia cena za metr w stolicy wynosi 13 074 zł.

  • Wartość rynkowa mieszkania 50 x 13 074 = 653 700 zł.
  • Koszty związane z nabyciem nieruchomości : opłaty sądowe, wypis aktu notarialnego oraz koszt notariusza. Warto pamiętać, że to ostatnie dzielone są pół na pół z deweloperem. W takim przypadku łączny koszt wyniesie około 3000 zł.
  • Koszty remontu. Według obecnych stawek, średnia cena kosztu wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim wynosi 1700 zł / m2. 50 x 1700 zł = 85 000 zł.
  • Koszty z tytułu najmu. Na początku najmu koszty usterek oraz odświeżenia lokalu nie są brane pod uwagę.
  • Wysokość czynszu brutto 3425 zł.

Przy kalkulacji warto liczyć, że lokal wynajęty będzie przez 11 miesięcy w roku. Na początku może chwile zając znależienie solidnego najemcy, który będzie mieszkał w dłuższym okresie czasu.

Kalkulacja rentowności najmu

  • Suma czynszu za 1 rok: 3 425 zł x 11 x = 37 675 zł
  • Całkowity koszt zakupu mieszkania: 653 700 zł + 3 000 zł + 85 000 zł = 741 700 zł.
  • Roczna rentowność nieruchomości: 37 675 zł / 741 700 zł * 100 % = 5,07 %

Rentowność wynajmu – rynek wtórny

  • Na poznańskim rynku nieruchomości średnia cena za m2 wynosi 7894 zł.
  • Inwestor szuka mieszkania 50 m2. Za takie mieszkanie po średniej cenie za m2 zapłacić trzeba 7894 zł * 50 = 394 700 zł.
  • Przyjmijmy, że nieruchomości wymaga jedynie delikatnego remontu. W takim przypadku koszt usług remontowych wynosi 600 zł / m2. 600 zł * 50 m = 30 000 zł.
  • Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, trzeba zapłacić podatek PCC w wysokości 2%. 394 700 zł x 2% = 7 894 zł.
  • Koszty notarialne, w tym przypadku są po stronie kupującego. Całkowita wysokość kosztów to około 1 % wartości inwestycji 394 700 * 1% = 3947 zł.
  • Inwestor zakłada, że fundusz remontowy w razie usterek oraz nieprzewidzianych kosztów ustala na poziomie 1000 zł / rok.
  • Wysokość czynszu brutto 2400 zł + media.

Jak w poprzednim przykładzie korzystamy ze wzoru na ROI.

  • Suma najmu w okresie 1 roku: 2 400 zł * 11 = 26 400 zł
  • Suma całkowita kosztów: 394 700 zł + 30 000 zł + 7 894 zł + 3947 zł + 1000 zł = 437 541 zł
  • Rentowność najmu: (26 400 zł / 437 541 zł) x 100% = 6,03 %

Rentowność wynajmu (ROE) a rynek wtórny

  • W Bydgoszczy średnia cena m2 na rynku wtórnym wynosi 6000 zł. Inwestor poszukuje mieszkania 35m2. 6000 zł x 35 = 210 000 zł
  • W przypadku korzystania z obcego kapitału, w formie kredytu hipotecznego, jest wymagana wpłata własna od 10 do 20% wartości inwestycji. Zakładamy, że posiadamy górną granicę wkładu własnego. 210 000 zł x 20% = 42 000 zł.
  • Rata kredytu na okres 30 lat wynosi 1100 zł. Roczna suma raty kredytu 12 * 1100 zł = 13 200 zł.
  • Koszty operacyjne związane z nabyciem nieruchomości: podatek PCC, koszty notariusza oraz sądowe stanowią 3% inwestycji. 210 000 zł * 3% = 6 300 zł
  • Mieszkanie wymaga niewielkiego remontu, który wykonujemy przy wykorzystaniu środków własnych. Średnia cena remontu wynosi 500 / m2. 500 zł * 35 = 17 500 zł
  • Wysokość czynszu: 2250 zł + media.

ROE = (zysk netto / kapitał własny) x 100%

  • Przychód roczny: 24 750 zł – 13 200 zł =11 550 zł
  • Koszty własne całej inwestycji: 42 000 zł + 17 500 zł + 6 300 zł = 65 800 zł
  • Zysk z najmu: (11 550 zł / 65 800 zł) x 100 % = 17,5 %.

Jak można zauważyć przy wykorzystaniu dźwigni finansowej w postaci kredytu, można liczyć na wyższy zwrot z inwestycji. Wszystko przy założeniu stałej stopy procentowej. Im wyższa stopa procentowa, tym kwota kredytu jest większa, co przekłada się na niższy zysk z najmu.

Rentowność wynajmu: dlaczego kwoty brutto?

Istnieje kilka wariantów rozliczeń podatkowych, dlatego przedstawione przykłady są w kwotach brutto.

W przypadku ryczałtu podatek wynosi 8,5 lub 12,5%. Przy prowadzeniu działalności gospodarczej lub rozliczając się na zasadach ogólnych podatek może wynosić (18, 32 lub 19 %) od dochodu pomniejszonego o koszty. 

Zdecydowania większość osób korzysta z ryczałtu. Bazując na przykładzie nr 1 ROI = 37 675 zł * (1-0,085) / 741 700 zł x 100 % = 4,64 %

Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości a yield nieruchomości

Określenie stopy kapitalizacji jest wykorzystywane przy nieruchomościach komercyjnych. Yield wykorzystuję się do oszacowania czasu zwrotu inwestycji.

Do obliczenia rentowności nieruchomości wykorzystuje się wzór:

Stopa kapitalizacji = dochód netto / wartość rynkowa nieruchomości

Dzięki wykorzystaniu oceny stopy kapitalizacji można okreslić czas zwrotu nabycia inwestycji. Przykładowo stopa kapitalizacji wynosi 10%. W takim układzie inwestycja zwróci się w 10 lat.

Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości – podsumowanie

Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości jest kluczowym elementem oceny ryzyka inwestycji. Każdy inwestor powinien przeprowadzić wstępną kalkulację, żeby uchronić się przed nietrafioną inwestycją. Czas na Twoje obliczenia!

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA od Google - sprawdź politykę prywatności oraz regulamin.