Czy opłaca się kupić mieszkanie od dewelopera na wynajem?

Czy opłaca się kupić mieszkanie od dewelopera na wynajem? To bardzo częste pytanie, szczególnie w obecnych czasach, gdy dalej podnosimy się z pandemii, a za naszymi granicami toczy się konflikt zbrojny. Przyjrzyjmy się temu tematowi trochę bliżej.

Mieszkanie od dewelopera na wynajem a wzrost cen na rynku pierwotnym

Pandemia koronawirusa wcale nie zatrzymała wzrostu cen na rynku nieruchomości, jak mogliby niektórzy się spodziewać. Deweloperzy nie odczuli spadku zainteresowania nowymi mieszkaniami, ceny lokali na rynku pierwotnym stale rosły. Co prawda wolniej, ale jednak rosły.

Według raportu AMRON-SARFiN za III kwartał 2020 roku średnia cena za m2 w Warszawie wyniosła 9568 zł. Jest to cena o 2,54% większa porównując z poprzednim kwartałem. Zresztą stolica nie była wyjątkiem.

Ceny rosły też w Krakowie (o 3,29%), w Łodzi (2,05%) i Gdańsku (2,74%). Końca tego trendu nie widać. W 2022 roku ceny mieszkań raczej dalej będą rosnąć

Mieszkanie od dewelopera na wynajem – co z zainteresowaniem?

Co ciekawe, zainteresowanie wynajmem mieszkania w 2020 roku był niższy, całość dopiero się odbudowuje. Miało na to wpływ parę czynników. Chodzi np. o studentów, którzy w obliczu pandemii i nauki zdalnej wrócili do rodzinnych domów. To także zanik najmu krótkoterminowego – zamknięcie obiektów turystycznych i zakaz przemieszczania się wyeliminował ruch turystyczny.

Powyższe sytuacje sprawiły, że w trakcie 2020 roku zmniejszył się popyt na mieszkania pod wynajem, czego naturalnym skutkiem był spadek czynszów najmu – w III kwartale 2020 średni czynsz najmu mieszkania w Warszawie był niższy o 8,43% porównując do kwartału poprzedzającego.

Obecnie sytuacja może się teoretycznie poprawić, obserwujemy bowiem ogromny napływ migrantów z Ukrainy, którzy uciekają przed wojną. Zresztą już możemy zaobserwować zmiany – czynsze znowu rosną, dużo mniej jest także dostępnych mieszkań pod wynajem na różnych tego typu portalach, np. Otodom.

Gdzie w Warszawie kupić mieszkanie od dewelopera na wynajem?

Przede wszystkim najpierw powinniśmy sprawdzić jak wygląda opłacalność zakupu takiego mieszkania w stolicy, zajmijmy się wskaźnikiem opłacalności inwestycji.

Załóżmy, że chcemy kupić 2 pokojowe mieszkanie o powierzchni 42 metrów kwadratowych. Koszt zakupu wynosi 395 000 zł. Kwotę tę należy powiększyć o koszty notarialne i koszty transakcyjne, m.in. podatek od czynności cywilnoprawnych – 2%. Łącznie jest to 11413 zł – podatek wynosi 7900 zł, taksa notarialna to 2350 zł + VAT, wniosek wieczystoksięgowy to 200 zł + VAT oraz wypisy ok. 144 zł + VAT. Do tego należy doliczyć 200 zł opłat sądowych. Do początkowych kosztów należy doliczyć wydatki związane z doposażeniem i odświeżeniem lokalu – przyjmuje się, że jest to ok. 700 zł/mkw., czyli 29 400 zł. Mieszkanie będziemy wynajmować za 2700 zł miesięcznie.

Pięcioletnia suma czynszów po pomniejszeniu ich o podatek ryczałtowy:

55 miesięcy (zakładając, że 11 miesięcy w roku wynajmujemy mieszkanie) * 2700 zł * (100 – 8,5 (podatek)) = 135 877 zł

Pięcioletnia suma kosztów: 29 400 + 3000 = 32 400 zł.

Pięcioletni zysk z najmu wynosi więc 103 477 zł.

Koszt zakupu mieszkania: 390 500 + 11 413 = 401 913 zł.

Średnioroczna rentowność najmu mieszkania wynosi więc ok. 5,1%. Oznacza to, że rocznie będziemy mieli 5,1% zwrotu z inwestycji.

Najbardziej dochodowe dzielnice w Warszawie

Wybierając lokalizację naszego mieszkania musimy zastanowić się komu chcemy to mieszkanie wynająć. Jeśli będą to studenci to najlepiej znaleźć te, które znajdują się blisko uczelni. Problem w tym, że w takich miejscach infrastruktura mieszkalna jest od dawna, dlatego lepiej rozejrzeć się za mieszkaniami z rynku wtórnego. Będą to np. Śródmieście, Ochota, czy Mokotów.

Jeśli jednak mieszkanie ma być atrakcyjne pod względem inwestycyjnym to warto zastanowić się np. nad Dolnym Mokotowem, czyli tzw. Mordorem. To biurowe centrum Warszawy.

Kolejnym dobrym miejscem pod mieszkanie pod inwestycję jest Wola. Graniczy ona z dzielnicą warszawskich “drapaczy chmur”, warto poszukać mieszkań w okolicy ulic Wolskiej, Górczewskiej, Kasprzaka, czy Jana Olbrachta.

Mieszkania od dewelopera na wynajem – przewidywania na 2022 rok

Jak sytuacja będzie wyglądała w 2022 roku? Zależy to od wielu czynników. Przede wszystkim należy pamiętać o rosnących stopach procentowych i inflacji. Te pierwsze wynoszą już 3,5%, a inflacja w marcu 2022 roku sięgnęła 10,9%. Tak drogo nie było zatem od lipca 2000 roku – mowa oczywiście o inflacji.

Na oku należy mieć także drożejące działki budowlane, które również przyczyniają się do rosnących cen mieszkań, ale i drożejące ceny materiałów budowlanych. Wzrost cen materiałów budowlanych takich jak drewno, styropian, płyty OSB czy materiały izolacyjne znacznie wpływa na końcową cenę nieruchomości. Podwyżka cen materiałów budowlanych jest skutkiem wzrostu cen produkcji, która z kolei wzrosła przez wyższe koszty energii elektrycznej, gazu czy też transportu.

Czy opłaca się kupić mieszkanie od dewelopera na wynajem? Podsumowanie

Obecnie rynek powoli się stabilizuje, co oznacza, że wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym znowu może przyspieszyć  – mowa tutaj nawet o wzroście o ok. 7-10%. Oczywiście na taką sytuację wpływ będzie miała reakcja polskiej gospodarki na sytuację na Ukrainie, ale także na fakt, czy mądrze zagospodarujemy ilością migrantów, która do nas stale przypływa ze wschodu.

W ogólnej opinii opłaca się kupić mieszkanie od dewelopera na wynajem – należy jednak, jak do wszystkiego, podchodzić z dystansem i samemu przeliczyć opłacalność inwestycji.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Strona jest chroniona przez reCAPTCHA - Polityka prywatności i Warunki usługi