Co to jest loan to cost ratio?

Przedsiębiorcy w poszukiwaniu możliwości zwiększenia zysków coraz częściej decydują się na inwestycje w nieruchomości komercyjne. W związku z wysokimi kosztami takiej inwestycji, często jest ona finansowana kredytem. W przypadku chęci skorzystania z takiego rozwiązania warto wiedzieć, czym jest loan to cost ratio i dlaczego jest on tak istotny dla banku. Z poniższego artykułu dowiesz się też jakie mogą być konsekwencje zbyt wysokiego wskaźnika LTC.

Co to jest loan to cost ratio?

Loan to cost ratio (LTC) to nic innego jak wskaźnik wysokości pożyczanej kwoty do całkowitego kosztu realizacji inwestycji. Jest on stosowany w finansowaniu kredytów hipotecznych na nieruchomości komercyjne. 

Do całkowitych kosztów realizacji projektu zalicza się m.in. ceny gruntów, materiałów budowlanych, robocizny budowlanej i pozwoleń.

Jak oblicza się loan to cost ratio? 

Określenie wskaźnika LTC nie jest niczym skomplikowanym. Oblicza się go dzieląc kwotę kredytu wykorzystanego na sfinansowanie projektu przez całkowity koszt projektu:

LTC (%) = kwota kredytu : koszt realizacji projektu

Załóżmy na przykład, że całkowity koszt budowy nieruchomości komercyjnej wynosi 4 miliony złotych. Bank jest gotów pożyczyć nam 3 miliony złotych. Dzieląc kwotę kredytu przez koszt projektu, wskaźnik LTC wynosi 75%.

O czym mówi nam loan to cost ratio?

Wskaźnik LTC pomaga określić poziom ryzyka związanego z finansowaniem inwestycji przez bank. Im wyższy loan to cost ratio, tym bardziej ryzykowne przedsięwzięcie dla pożyczkodawców.

LTC ratio pozwala także zrozumieć inwestorowi, ile kapitału własnego zachowa po realizacji projektu.

Większość pożyczkodawców nie decyduje się na finansowanie projektów obarczonych LTC powyżej 80% (lub wiąże się to ze znacznie wyższą stopą procentową).

Wskaźnik LTC a kwota pożyczki

Znając górną granicę wartości wskaźnika LTC, jaką bank będzie w stanie zaakceptować, możemy w prosty sposób obliczyć o jaką maksymalną kwotę kredytu możemy się ubiegać. Należy skorzystać z poniższego wzoru:

Kwota kredytu = max. LTC x koszt realizacji projektu

I tak przykładowo wiedząc, że budowa biurowca w centrum Warszawy będzie nas kosztować 10 mln złotych oraz mając informację, że bank zaakceptuje LTC o maksymalnej wysokości 80%, możemy przewidzieć, że górna granica kredytu, jaki możemy otrzymać wyniesie 8 mln złotych.

Wysoki LTC ratio – konsekwencje

W związku z faktem, że kredyty są oparte na ryzyku, te z wyższym wskaźnikiem LTC wymagają bardziej ostrożnych cen i warunków. Z kolei kredytobiorcy, dla których wyliczono stosunkowo niż LTC ratio mogą liczyć na bardziej konkurencyjne stawki i korzystniejsze warunki kredytowania. Zbyt wysoki LTC ostatecznie może wiązać się z odmową udzielenia kredytu przez bank, ze względu na zbyt wysoki poziom ryzyka finansowania takiego projektu.

Loan to cost a loan to value ratio

Poza szacowaniem wskaźnika LTC, banki sprawdzają także wskaźnik LTV, czyli loan to value ratio. LTC ratio wyraża zadłużenie w porównaniu z całkowitym kosztem projektu, podczas gdy LTV ratio mierzy zadłużenie w stosunku do oszacowanej, godziwej wartości rynkowej nieruchomości.

Wskaźnik LTV porównuje więc całkowitą kwotę kredytu udzielonego na projekt z wartością projektu po ukończeniu (a nie z kosztem jego budowy).

W obu przypadkach wyższa wartość wskaźnika oznacza większe ryzyko dla pożyczkodawcy i mniejsze szanse na uzyskanie kredytu.

Loan to cost ratio – podsumowanie

Chociaż obliczenie współczynnika LTC jest niezbędne do określenia kwalifikacji do kredytu, kredytodawcy przy podejmowaniu decyzji o jego udzieleniu biorą pod uwagę także  inne czynniki. Należą do nich między innymi lokalizacja i wartość nieruchomości, na której budowany jest projekt, wiarygodność i doświadczenie budowniczych, a także historia kredytowa kredytobiorców. Duże znaczenie ma też solidny model biznesowy, a także siła finansowa inwestora ubiegającego się o kredyt. 

Nie zmienia to jednak faktu, że planując budowę nieruchomości komercyjnej powinniśmy wiedzieć jaki jest maksymalny akceptowalny LTC naszego pożyczkodawcy. Pozwoli nam to na oszacowanie, ile własnych pieniędzy będziemy potrzebować do realizacji inwestycji.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.