Komercjalizacja nieruchomości krok po kroku

W czasach zmian gospodarczych, wiele osób szuka stabilnego i bezpiecznego sposobu inwestowania. W takim przypadku potrzebna jest metoda, które pozwoli również zabezpieczyć fundusze przed utratą wartości. Z pomocą przychodzi komercjalizacja nieruchomości. Zatem, czym jest komercjalizacja nieruchomości oraz jak się do niej przygotować?

Komercjalizacja nieruchomości – definicja

Komercjalizacja nieruchomości to proces, którego głównym celem jest maksymalizacja zysków z funkcjonowania obiektu budowlanego przy minimalizacji ryzyka gospodarczego. Poziom komercjalizacji budynku określa się przy użyciu wskaźnika procentowego – stosunek wydzierżawionej powierzchni najmu netto do całkowitej powierzchni najmu netto.  

Komercjalizacja nieruchomości – sposób nabycia nieruchomości

Na samym początku trzeba wyróżnić trzy sposoby inwestowania w nieruchomości:

Inwestycja w nowy obiekt

Rodzaj inwestycji, który wymaga największego nakładu finansowego. Budujemy wszystko od podstaw. Ryzyko związane z wejściem na rynek jest na wysokim poziomie. Zaletą są niskie koszty utrzymania oraz możliwość aranżacji pomieszczeń pod konkretne usługi.  

Zakup gotowej nieruchomości razem z najemcą

Najwygodniejszy sposób nabycia obiektu. Sprawa związana z przygotowaniem nieruchomości pod wynajem oraz pozyskaniem najemcy jest uregulowana. W tej sytuacji pozostaje uzgodnić warunki umowy z najemcą.

Zakup pustego lokalu i komercjalizacja we własnym zakresie

Ten sposób wymaga większego wysiłku z naszej strony, który może się zwrócić dzięki większej rentowności najmu. Trzeba przeprowadzić dokładną analizę rynku, określić lokalizację oraz wszystkie czynniki, które mają wpływ na atrakcyjność nieruchomości. Dużym atutem tej formy nabycia nieruchomości, jest przygotowanie obiektu pod obecne zapotrzebowanie na rynku.

Komercjalizacja nieruchomości – krok po kroku

W sytuacji, gdzie budynek wymaga komercjalizacji trzeba przeanalizować czynniki, które wpływają na wysokość rentowności. 

Analiza rynku

W procesie komercjalizacji analiza rynku jest pierwszą czynnością, którą trzeba wykonać. Dzięki niej możemy określić trendy oraz oczekiwania klientów. Jakie powierzchnie cieszą się największą popularnością, koszty dostosowania nieruchomości pod konkretne usługi oraz średnią cenę konkurencyjnych nieruchomości.

Dostosowanie budynku pod konkretną grupę docelową

Określenie rodzaju usług pod jaki przeznaczona ma być inwestycja, pozwoli zmaksymalizować stopę zwrotu. Na tym etapie można dokonać zmian w nieruchomości pod konkretne usługi przy najniższym koszcie np. dostosowanie systemu wodno-kanalizacyjnego lub utworzenie nowej linii energetycznej. Dodatkowo niektóre branże wymagają dodatkowych warunków, które trzeba spełnić np. Apteka musi mieć minimum 80 m2 oraz dwa wyjścia. Wszystkie informacje znajdują się w tym Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury.

Lokalizacja nieruchomości

Czynnik, który bardzo mocno wpływa na stopę zwrotu inwestycji oraz cenę najmu poprzez stosunek popytu do podaży.. W takiej sytuacji najlepiej postawić się w sytuacji przyszłego najemcy, czego oczekuje oraz jaki atut może być dla niego przekonujący do podjęcia decyzji o wynajęciu powierzchni w naszej inwestycji.

Na co warto zwrócić uwagę?

  • Otoczenie, w jakim znajduje się budynek, np. czy jest duża konkurencja,
  • Ile ludzi przechodzi codziennie obok nieruchomości,
  • Parking, który pozwoli klientom swobodnie zaparkować przed lokalem,
  • Jakie rodzaje usług są w okolicy,
  • Czy nieruchomość znajduje sie w pobliżu komunikacji miejskiej,
  • Witryny ustawione równolegle do ulicy.

Stan nieruchomości

Komercjalizacja nieruchomości w porównaniu do inwestycji w lokale mieszkaniowe wymaga poważniejszych oględzin faktycznego stanu budynku. W tym przypadku trzeba dostosować inwestycje do wymogów prowadzenia działalności gospodarczej np. utworzenie infrastruktury dla osób niepełnosprawnych, czytelne oznaczenie wyjść ewakuacyjnych, sprawdzenie stanu instalacji elektrycznej oraz systemu wodno-kanalizacyjnego.

Komercjalizacja nieruchomości w porównaniu do rynku mieszkań różni się stanem nieruchomości, którą wprowadzamy na rynek. W tym rodzaju lokale dajemy pod wynajem bez wyposażenia. Aranżacje wnętrza pozostawia się najemcy. W tej sytuacji, ajent w fazie negocjacji, może poprosić o przebudowę powierzchni np. usunięcie ścianki działowej. Dlatego ważne jest posiadać rzut nieruchomości co pozwoli na samym początku dopasować warunki najmu.

Komercjalizacja nieruchomości – finansowanie z kredytu

Bank niechętnie finansuje tego typu inwestycje. Jednak gdy wnioskodawca jest wiarygodnym kredytobiorcą oraz ma zabezpieczenie inwestycji inna nieruchomością, szanse rosną. Maksymalnie można sfinansować 80% inwestycji.

W sytuacji komercjalizacji małej powierzchni, np. w domu rodzinnym, będzie wyodrębniona przestrzeń pod usługę. Bank nie robi większych problemów.

Gdy o finansowanie stara się przedsiębiorstwo, warunki się zmieniają. Bank wymaga biznesplanu. Na jego podstawie analitycy określają rentowność inwestycji. Prowizja udzielenia kredytu w tym przypadku jest obowiązkowa oraz marża banku jest wyższa i określana indywidualnie pod inwestycje.

Komercjalizacja obiektów – umowa

Rodzaj umowy jaki będzie wybrany, zależy od branży w jakiej funkcjonuje najemca oraz usług, jakie świadczy.

Dzierżawa

Umowa, w której właściciel nie tylko udostępnia powierzchnię użytkową, ale daje również możliwość pobierania pożytków. Przykład? Najemca A wynajmuje całą halę magazynową. Następnie określoną część podnajmuje najemcy B i czerpie z tego korzyść finansową. W porównaniu do najmu, różni się obowiązkami, jakie ciążą na najemcy. Ajent zobligowany jest utrzymywać przestrzeń wynajmowaną w stanie niepogorszonym od otrzymanego.

Najem

Rodzaj umowy w której najemca nie ma prawa do pobierania pożytków. Najemca w zależności od warunków umowy, może być zobligowany do drobnych napraw. Warto przed podpisaniem umowy najmu określić precyzyjnie takie warunki jak:

  • Szeroko rozumianą dostępność do mediów,
  • Czas trwania umowy,
  • Warunki wypowiedzenia najmu,
  • Określenie podziału kosztów adaptacji lokalu,
  • Ustalenie wakacji czynszowych,
  • Ustalenie, po czyjej stronie będą prace naprawcze,
  • Warunki odzyskania zapłaconego czynszu w przypadku zalegania po stronie najemcy.

Komercjalizacja nieruchomości – podsumowanie

Jak każdy sposób inwestowania, komercjalizacja nieruchomości niesie ze sobą określone ryzyko. Od nas zależy, czy sytuacja finansowa oraz gospodarcza jest dobrym momentem na ten rodzaj inwestycji. Warto pochylić się nad tym rozwiązaniem. Może okazać się doskonałym sposobem na osiągniecie niezależności finansowej.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA od Google - sprawdź politykę prywatności oraz regulamin.