Kiedy spadną ceny mieszkań?

Jeśli ktoś w ostatnich latach wziął kredyt na mieszkanie, teraz musi spłacać znacznie wyższe raty, niż zakładał. Z kolei ci, którzy nie zdążyli z zakupem wymarzonego lokum, mają co najmniej dwie możliwości. Mogą żałować, że nie zrobili tego wcześniej. Mogą też cieszyć się, że nie zadłużyli się na wiele lat i kwotę, która nadal mogłaby rosnąć. W obu przypadkach ludzie zastanawiają się, kiedy spadną ceny mieszkań.

Jak rosły ceny mieszkań w ostatnich latach?

Systematyczny wzrost cen za 1 m kw. powierzchni mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, obserwujemy mniej więcej od 2012-2013 roku. Nie bierzemy oczywiście pod uwagę okresowych, niewielkich spadków. Jednak trend najbardziej znaczącego i trwającego do dziś wzrostu cen rozpoczął się na przełomie lat 2017 i 2018.

W raporcie NBP pt. Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2021 r., możemy znaleźć dane dotyczące 7 popularnych rynków mieszkaniowych w Polsce. Średnie ceny transakcyjne dotyczące 1 m. kw. mieszkania na rynku pierwotnym w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu wynosiły pod koniec 2021 roku więcej o ok. 38% niż w analogicznym okresie roku 2018. Podniesienie cen z ok. 6800 zł do 9400 zł za 1 m kw. powierzchni użytkowej jest znaczący, nawet gdy weźmiemy pod uwagę skalę czynników, które do tego doprowadziły.

Dlaczego ceny mieszkań rosły?

Zastanawiając się, kiedy spadną ceny mieszkań, trzeba zrozumieć, dlaczego właściwie do tej pory rosły. Za wzrost cen mieszkań w ostatnich latach odpowiedzialne były m.in. niskie stopy procentowe. Łatwo dostępne kredyty mieszkaniowe zaciągało więcej osób niż obecnie, więc zaczął rosnąć deficyt lokali mieszkaniowych.

Miało to oczywiście związek z dużym popytem na mieszkania na własność, wobec czego deweloperzy mogli sobie pozwolić na podnoszenie stawek. Z kolei na wysoki popyt złożyły się następujące czynniki:

  • spadek bezrobocia;
  • rosnące wynagrodzenia w kraju oraz wysokie zarobki Polaków na emigracji, którzy pracując za granicą zarabiali na zakup mieszkania w ojczyźnie. Oprócz tego, rosnące płace dotyczyły wszystkich zawodów, łącznie z pracownikami budowlanymi. Konieczność wypłaty wyższego wynagrodzenia wykonawcom robót przełożyła się na wyższe ceny mieszkań;
  • pokolenie ludzi urodzonych w latach 70. i 80., zwane echem powojennego wyżu demograficznego, zaczęło wchodzić w etap zakładania rodzin i zakupu mieszkań.

Od czego zależą ceny mieszkań?

Jak już wspomnieliśmy, ceny mieszkań zależą m.in. od wysokości wynagrodzeń, czynników demograficznych wpływających na popyt i podaż, ale też od wartości stóp procentowych, skutkującej zmianami zdolności kredytowej oraz poziomu inflacji czy wreszcie kosztów budowy. Czy to możliwe, że biorąc pod uwagę tak wiele różnych kryteriów, da się jednoznacznie przewidzieć, kiedy spadną ceny mieszkań? Spróbujmy najpierw przeanalizować każde z nich.

Popyt i podaż

2021 rok zakończył się rekordem pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Według danych GUS deweloperzy i inwestorzy indywidualni wprowadzili w tym okresie do użytku ponad 234,7 tys. mieszkań, czyli. 12,7 tys. więcej niż rok wcześniej. Z jednej strony, w Polsce wciąż brakuje ponad 1,5 mln mieszkań, z drugiej, wiele lokali stoi pustych.

Obecnie obserwuje się zmianę popytu – z mieszkań w centrach dużych miast na domy czy mieszkania w zabudowie szeregowej, ulokowane na przedmieściach. Ma to związek zarówno z niechęcią do dalszego czekania na to, kiedy spadną ceny mieszkań, jak i dostrzeżoną w okresie pandemii potrzebą posiadania własnego kawałka ziemi czy ogródka.

Ale jak w takim razie popyt i podaż wpłynęły na obecne ceny mieszkań? Deweloperzy, wykorzystując deficyt lokali mieszkalnych, rozpoczęli budowy, które jednak trwają na tyle długo, że w tym okresie wiele osób traci zainteresowanie zakupem. Skoro jednak powstało tak wiele nieruchomości, trzeba je sprzedać z zyskiem, więc jedynym ratunkiem jest ustalenie wysokich stawek.

Demografia

Starzenie się społeczeństwa oraz systematyczne fale wyżów i niżów demograficznych pozwalają na snucie prognoz dotyczących odsetka populacji zainteresowanej zakupem własnego lokum. Najczęściej są to osoby w wieku 28-39 lat, których – według szacunków – w najbliższych latach będzie mniej. Pozostali z utęsknieniem będą wypatrywać dnia, kiedy spadną ceny mieszkań.

Teoretycznie, napływ uchodźców z Ukrainy może częściowo rozwiązać ten problem. W tej chwili są nimi głównie kobiety i dzieci oraz starsze osoby. Część z tych ludzi znalazła już w Polsce zatrudnienie dla siebie oraz szkoły dla swoich podopiecznych. Być może zdecydują się zostać w naszym kraju na stałe i zamienić wynajmowane mieszkanie na własne lokum.

Stopy procentowe rosną

Kolejna podwyżka stóp procentowych miała miejsce 5 maja 2022 roku. Aktualnie stopa referencyjna wynosi 5,25%. W efekcie częstych podwyżek stóp, wzrasta też WIBOR(R), co w efekcie daje wyższe raty kredytów mieszkaniowych.

W tym momencie, kredytobiorcy muszą już płacić co miesiąc nawet 40-50% więcej niż w okresie pandemii. Wiele osób boi się zaciągać kredyty w obawie przed ryzykiem utraty płynności finansowej i rezygnuje z kupna mieszkania do czasu, kiedy spadną ceny mieszkań.

Zdolność kredytowa kupujących spada

Jest też inny powód, dla którego osobom marzącym o własnym lokum pozostaje już tylko czekać na to, kiedy spadną ceny mieszkań. W związku z rosnącymi stopami procentowymi, banki obniżają Polakom zdolność kredytową. Oferty różnią się w poszczególnych bankach, jednak średnio zdolność kredytowa Polaków jest niższa nawet o 20-30%.

Ceny mieszkań a inflacja

Dwucyfrowa i wciąż szybująca do góry inflacja nie daje złudzeń, że ceny spadną. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak sytuacja będzie wyglądała w najbliższym czasie, jednak nic też nie wskazuje na to, aby wzrost inflacji miał zostać zahamowany.

W związku z tym, deweloperzy zaczynają się już zastanawiać nad powrotem do indeksacji cen mieszkań o wskaźnik inflacji. Taka praktyka nie jest stosowana już od ok. 20 lat, ale też nigdy inflacja nie była tak wysoka jak teraz. Tymczasem budowa bloku mieszkalnego to proces długotrwały, w czasie którego ceny robocizny i materiałów budowlanych mogą znacząco wzrosnąć. Natomiast przewidywany zysk z inwestycji traci tym samym na wartości.

Rosnące wynagrodzenia

Wzrost cen mieszkań jest zawsze wprost proporcjonalny do wzrostu wynagrodzeń. Oba zjawiska idą ze sobą w parze – kiedy spadną ceny mieszkań, spadną też płace i odwrotnie. W lutym tego roku przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 11,7% rok do roku, podaje GUS. Zdaniem ekonomistów Banku Pekao, taka dynamika utrzyma się średniorocznie w 2022 roku.

Koszty budowy i surowców rosną

Według danych opublikowanych przez Grupę PSB Handel S.A., ceny materiałów budowlanych i wykończeniowych pod koniec 2021 roku wynosiły o ponad 20% więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Na wzrost kosztów surowców wpłynęła nie tylko sytuacja pandemiczna i związane z tym zerwane łańcuchy dostaw oraz braki kadrowe.

Sytuacja w Ukrainie jest drugim czynnikiem, budzącym niepokój zarówno na rynku materiałów budowlanych, jak i w kwestiach zasobów ludzkich. Znaczny odsetek pracujących w branży budowlanej i wykończeniowej oraz w polskich zakładach produkcyjnych i usługowych obywateli Ukrainy, stanowiły osoby powołane obecnie do walki na froncie. Brak pracowników i konieczność nagłego zastąpienia ich nowymi, wpływa na podniesienie cen nieruchomości przez deweloperów.

Nawet wtedy, kiedy ceny mieszkań spadną, inwestorzy w dalszym ciągu będą musieli ponosić wydatki, związane z zaostrzonymi niedawno normami efektywności energetycznej budynków czy opłatą na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Właśnie te czynniki również w jakimś stopniu są odpowiedzialne za wzrost stawek za 1 m kw. lokalu mieszkalnego.

Polityka rządu

Programy socjalne, w ramach których rząd wypłacał polskim rodzinom sumy o łącznej wartości ok. 40 mld zł rocznie, także miały i mają wpływ na wzrost cen mieszkań. Dzięki rządowemu wsparciu Polaków było stać na zakup własnego lokum, co wzmocniło popyt na nieruchomości mieszkaniowe.

Dlaczego i kiedy spadną ceny mieszkań?

Jedni mogą powiedzieć, że skoro inflacja nadal rośnie, wynagrodzenia wciąż idą do góry, a polityka rządu jest ukierunkowana na pompowanie pieniędzy w socjal, ceny jeszcze długo będą wzrastać. TymcBibliotekazasem rok 2022 może okazać się przełomowy, przede wszystkim z następujących względów:

  • znaczne ograniczenia dostępności kredytów mieszkaniowych poprzez podwyżki stóp i obniżenie zdolności kredytowej Polaków wpłyną na podaż nieruchomości. Deweloperzy i inwestorzy indywidualni będą zmuszeni obniżyć ceny, aby budowa miała szansę stać się rentownym przedsięwzięciem;
  • w IV kwartale 2021 roku pierwszy raz od 10 lat spadła liczba mieszkań oddanych do użytku przez deweloperów. Jednocześnie rozpoczęto budowę nowych mieszkań w liczbie o 23,9% większej niż rok temu. Postawienie bloku mieszkalnego od wydania pozwolenia na budowę aż do oddania lokali do użytku trwa średnio ok. 2 lat. Oznacza to, że w 2023 roku i w kolejnych latach przybędzie nieruchomości, których sprzedaż może okazać się niemożliwa, jeśli nie spadną ceny mieszkań. “Działające” do tej pory podwyżki cen okażą się już po prostu nieskuteczne;
  • ludzie chętniej przeprowadzają się z miast do mniejszych miejscowości. Potrzeba posiadania własnej strefy relaksu i bezpieczeństwa została doceniona w okresie izolacji społecznej. Innym powodem takiego zjawiska są kwestie ekonomiczne. Życie poza aglomeracją miejską jest tańsze. Obecne rozwiązania komunikacyjne oraz możliwość pracy zdalnej stwarzają optymalne warunki do takiej organizacji codzienności, aby pracować lub uczyć się w mieście, a mieszkać poza jego granicami.

Podsumowanie: kiedy spadną ceny mieszkań?

Istnieje duże prawdopodobieństwo zatrzymania wzrostu cen lokali mieszkalnych. Niestety, pandemia koronawirusa oraz wybuch wojny w Ukrainie pokazały, że zawsze może wydarzyć się coś nieprzewidywalnego, co wpłynie także na stawki w budownictwie mieszkaniowym. Jeśli rzeczywistość nas jednak nie zaskoczy, być może jeszcze w tym roku doczekamy chwili, kiedy spadną ceny mieszkań.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.