Jak sprawdzić działkę przed kupnem?

W 2021 roku ceny nieruchomości gruntowych w najlepszych lokalizacjach wzrosły średnio o 42% wobec do 22% z roku poprzedniego. Rosnące ceny gruntów mogą sprawić, że będziemy coraz bardziej podatni na okazje. Satysfakcjonująca kwota za działkę nie zawsze idzie jednak w parze z jej jakością. Dziś podpowiemy, jak sprawdzić działkę przed kupnem.

Na co zwrócić uwagę, kupując działkę?

Jeśli interesująca nas działka przykuwa uwagę krzewiastą roślinnością, może to świadczyć o jej położeniu na terenie zalewowym. Jeśli w okolicy zauważamy same domy z czerwoną dachówką, to prawdopodobnie taki wymóg został ujęty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jednak to tylko niektóre szczegóły wymagające dokładniejszej weryfikacji. Na etapie sprawdzania gruntu przed zakupem, powinniśmy więc zwrócić uwagę na:

• historię działki i jej stan prawny, zawarte w Księdze Wieczystej;
• przeznaczenie i wymagania dotyczące użytkowania działki i działek sąsiadujących, ujęte w MPZP;
• rodzaj gruntu i możliwości jego przekształcenia;
• ukształtowanie terenu i jego zalesienie;
• uzbrojenie działki w media i dojazd do drogi publicznej;
• informacje uzyskane od sąsiadów.

Jak sprawdzić działkę przed kupnem? Zajrzyj w księgę wieczystą i poznaj historię działki

W każdym z czterech działów Księgi Wieczystej znajdują się inne informacje, pozwalające poznać historię działki:

• Dział I – oznaczenie nieruchomości – musi być zgodne z danymi Państwowej Ewidencji Gruntów;
• Dział II – informacje na temat właściciela i współwłaścicieli – sprawdzamy, czy dane się zgadzają;
• Dział III – dane dotyczące ograniczonych praw rzeczowych lub wszczętych egzekucji;
• Dział IV – obciążenia hipoteką.

Księgi wieczyste są dokumentami jawnymi i można je sprawdzać nieodpłatnie. Księgi w formie papierowej dostępne są dla zainteresowanych w sądach rejonowych, natomiast księgi elektroniczne udostępnia Ministerstwo Sprawiedliwości. Ich zawartość pozwala skutecznie sprawdzić działkę przed zakupem, pod kątem jej stanu prawnego.

Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajdziemy informacje, które mogą w znaczący sposób wpłynąć na naszą decyzję o zakupie danej działki. Są tam ujęte wymagania dotyczące użytkowania samego gruntu oraz plany związane z rozwojem okolicy. Ma to na celu zapewnienie ładu przestrzennego i spójności architektonicznej. W MPZP zweryfikujemy:

• przeznaczenie gruntu – czy jest to działka rolna, leśna czy budowlana;
• zasady kształtowania zabudowy – związane z wielkością, liczbą, wyglądem i stylem budynków;
• wskaźniki zagospodarowania terenu i minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej;
• informacje na temat ewentualnych wydanych już pozwoleń na budowę na interesującej nas działce.

Aby uzyskać wypis i wyrys z MPZP konieczne jest złożenie wniosku w urzędzie gminy, na terenie której leży działka. Sam plan zagospodarowania powinien być dostępny w na stronie internetowej urzędu lub w Biuletynie Informacji Publicznej.

Jeśli wiesz już, jak sprawdzić działkę przed zakupem w MPZP, to na pewno docenisz istnienie tego dokumentu. Jednak nie wszystkie grunty są nim objęte, dlatego w dalszej części dowiesz się o alternatywnych możliwościach zweryfikowania m.in. przeznaczenia działki.

Jak sprawdzić działkę przed kupnem: działka leśna, rolna czy budowlana? Rodzaj gruntu i stan prawny

Według przeznaczenia działki dzielimy na:

• leśne – tereny, na których rośnie las w rozumieniu Ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach lub znajdujące się w pobliżu lasu; oznaczone w MPZP jako ZL;
• rolne – możliwe do zabudowania przez osoby będące rolnikami; oznaczone jako R;
• budowlane – przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (MN) lub wielorodzinne (MW).

Jeśli interesująca nas działka nie jest objęta planem zagospodarowania, wówczas sprawdzenie jej przeznaczenia odbywa się poprzez uzyskanie tzw. decyzji o warunkach zabudowy. Należy złożyć wniosek w odpowiednim urzędzie gminy lub miasta, którego wzór znajdziemy na stronie internetowej instytucji. Otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy nie wiąże się z żadną opłatą, jednak może potrwać nawet kilka tygodni. 

Przeznaczenie danej działki na potrzeby rolnictwa nie oznacza jednak, że nie można jej w całości lub w części przekształcić na budowlaną. Musi ona jednak spełniać pewne wymogi, a procedura składa się z kilku etapów:

1. Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu lub o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki, gdy grunt nie jest objęty MPZP – składany w urzędzie gminy lub miasta.
2. Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej – składany w starostwie po osiągnięciu punktu 1.
3. Oczekiwanie na uchwałę rady gminy.
4. Ubieganie się o pozwolenie na budowę.

Zweryfikuj przeznaczenie sąsiednich działek

W MPZP warto zwrócić uwagę nie tylko na informacje związane z interesującym nas gruntem. Zakres użytkowania okolicznych działek może mieć ogromny wpływ na komfort naszego życia.

W sposób szczególny powinniśmy zwrócić uwagę na to, czy w okolicy działają lub mogą powstać:

• fabryki i zakłady przemysłowe lub rolnicze, generujące hałas i emitujące szkodliwe substancje do atmosfery, w tym nieprzyjemny zapach;
• bloki mieszkalne, wieżowce i inne wysokie budynki, które mogą wpłynąć na zmianę krajobrazu;
• obwodnica, autostrada lub linia kolejowa, które mogą z jednej strony ułatwić komunikację i podnieść atrakcyjność działki usługowej, ale z drugiej przyczynić się do wzrostu natężenia ruchu i hałasu na osiedlach mieszkalnych;
• szkoła, przedszkole, stadion sportowy i inne obiekty, których użytkowanie niesie za sobą takie niedogodności jak hałas i duże natężenie ruchu.

Jak sprawdzić działkę przed kupnem: sprawdź ukształtowanie i zalesienie terenu

Pierwsze oględziny działki mogą powiedzieć wiele na temat ukształtowania terenu, czyli obecności wzniesień, stopnia zadrzewienia, kąta nachylenia powierzchni, istniejących cieków wodnych itp. Jednak dopiero dokładniejsze obserwacje pozwolą skutecznie zweryfikować, czy grunt nie skrywa przed nami niebezpiecznych pułapek.

Do najważniejszych czynników, na jakie powinniśmy zwrócić uwagę, sprawdzając działkę przed zakupem, należą:

• istnienie bujnej roślinności krzewiastej, która może świadczyć o terenie zalewowym;
• miąższość – badania geotechniczne pomogą wykluczyć zagrożenie zalewaniem czy osuwaniem się ziemi;
• rowy melioracyjne – mogą utrudniać użytkowanie gruntu, a ich zasypywanie jest zabronione;
• obecność starych drzew – ich wycinka może stanowić problem, m.in. ze względów ekologicznych;
• porastanie działki wysoką trawą, która utrudnia zauważenie wszystkich mankamentów powierzchni.

Czy działka jest uzbrojona w media?

Często uzbrojenie działki jest tym czynnikiem, które warunkuje jej cenę. Działka uzbrojona w media to taka, na której terenie zlokalizowane są przyłącza do sieci energetycznej, gazowej, telekomunikacyjnej, wodociągowej i kanalizacyjnej. Dodatkowo, działka uzbrojona posiada dostęp do drogi publicznej. Działki nieuzbrojone są zdecydowanie tańsze, jednak w dalszej perspektywie mniej opłacalne. Wiele zależy od tego, w jaki sposób chcemy wykorzystywać dany grunt i które media są dla nas niezbędne, które będą niezbędne w przyszłości, a z których nie będziemy korzystać.

Uzbrojenie działki jest nie tylko kosztowne, ale również czasochłonne. Zakup działki nieuzbrojonej warto rozważyć jedynie w następujących sytuacjach:

• grunt ma być formą ulokowania pieniędzy,
• lokalizacja jest na tyle atrakcyjna, że rekompensuje wydatki poniesione na późniejsze uzbrojenie działki,
• nie planujemy budowy w najbliższej przyszłości, a cena działki jest okazyjna.

O dane związane ze stopniem uzbrojenia działki możemy pytać w lokalnym urzędzie gminy, w Wydziale Kartografii i Geodezji. Oprócz tego, można też skorzystać z serwisu geoportal.gov.pl, jeśli dany powiat został włączony do Krajowej Integracji Uzbrojenia Terenu.

Droga dojazdowa do działki: kto jest jest właścicielem?

Każda działka budowlana musi posiadać dostęp do drogi publicznej w sposób bezpośredni, poprzez drogę wewnętrzną bądź ustanowienie służebności drogowej. Tak wynika z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dlatego też sprawdzenie, kto jest właścicielem drogi dojazdowej do działki, jest kolejnym niezbędnym krokiem.

Najkorzystniejszy jest oczywiście bezpośredni dojazd dostęp do drogi publicznej. Jeśli chodzi o drogę wewnętrzną, to jest to część wspólna dla wszystkich właścicieli działek, którzy ją użytkują. Dlatego trzeba mieć na uwadze jej zasadniczy mankament, czyli konieczność uzyskiwania zgód od wszystkich współwłaścicieli na dokonanie pewnych zmian. Przykładem jest np. uzbrojenie lub dozbrojenie działki, na które często muszą się zgodzić wszyscy użytkownicy drogi wewnętrznej.

Jeśli interesująca nas działka nie posiada żadnego dojazdu, można wystąpić o możliwość korzystania z drogi któregoś z sąsiadów, czyli ustanowić służebność przejazdu lub dołączyć do współwłaścicieli drogi wspólnej. Dostępne możliwości warto wcześniej omówić z sąsiadami, uzyskując przy okazji także inne wartościowe informacje.

Jak sprawdzić działkę przed kupnem? Porozmawiaj z przyszłymi sąsiadami

Sąsiedzi mogą okazać się cennym źródłem informacji zarówno o samej działce, jej historii oraz właścicielu, jak również o komforcie życia w okolicy i planach rozwoju miejscowości. Przyszłych sąsiadów warto zapytać np. o:

• terminy uzyskania przyłączy mediów – jeśli któryś z nich niedawno budował dom, będzie się orientował w czasie oczekiwania np. na skrzynkę elektryczną;
• jakość powietrza, obecność ewentualnych lokalnych trucicieli, w postaci zakładów przemysłowych. Często nieprzyjemne zapachy dobiegają z miejsc oddalonych o kilka kilometrów, ze względu na prądy powietrza i ukształtowanie terenu, czego możemy nie być świadomi nawet po dokładnej obserwacji okolicy;
• występujące awarie zasilania, częstość remontów infrastruktury, usterki systemu wodociągowego i tym podobne niedogodności;
• atrakcje w okolicy, miejsca spędzania wolnego czasu;
• historię działki i jej właściciela, a w tym powody, dla których zbywa nieruchomość;
• występujące zjawiska i zdarzenia, niezależne od mieszkańców, np. charakterystyczne dla danego terenu silne wiatry czy też wędrówki dzikich zwierząt.

Jak sprawdzić działkę przed kupnem – podsumowanie

Samodzielne zweryfikowanie czynników wpływających na atrakcyjność działki pochłania przede wszystkim znaczne zasoby czasowe. Osoby, które pierwszy raz kupują nieruchomość gruntową, mogą wpaść w wiele pułapek. Dlatego warto pamiętać o wszystkich wskazówkach, które przytoczyliśmy w tym tekście.

Jeśli jednak dopilnowanie tak wielu aspektów jest dla nas kłopotliwe, można rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty, który wykona audyt działki budowlanej. Efektem jego pracy będzie kompletny raport, poparty rzetelnymi badaniami i dokumentacją, który ułatwi nam podjęcie decyzji o zakupie.