Budowa domu, biurowca czy jakiejkolwiek innej inwestycji we współpracy z generalnym wykonawcą wydaje się być bardzo wygodnym rozwiązaniem. W dzisiejszym artykule odpowiemy m.in. na pytanie kim tak właściwie jest generalny wykonawca, jakie są jego obowiązki na jakiej podstawie go wybrać.
Generalny wykonawca – kto to?
Generalny wykonawca to podmiot odpowiedzialny za kompleksową realizację prac budowlanych zleconych przez inwestora. Inwestorem zaś może być zarówno osoba prywatna jak i firma.
Generalny wykonawca bierze odpowiedzialność za wykonanie wszystkich robót niezbędnych do ukończenia zaplanowanej budowy nieruchomości. Współpracuje przy tym z podwykonawcami, będąc także odpowiedzialnym za jakość i terminowość ich działań.
Generalny wykonawca – obowiązki
Obowiązkiem, jaki generalny wykonawca powinien spełnić już na początkowych etapach współpracy z inwestorem jest zweryfikowanie dokumentacji projektowej. Na tej podstawie powinien wskazać potencjalne trudności mogące wystąpić podczas realizacji projektu.
Do głównych obowiązków generalnego wykonawcy należy koordynacja wszelkich prac na terenie inwestycji. To na jego barkach spoczywa terminowe zakończenie poszczególnych etapów prac i to on ponosi konsekwencje ewentualnych opóźnień.
Jak wspomnieliśmy w poprzedniej części artykułu, generalny wykonawca odpowiada też za pracę podwykonawców, z którymi współpracuje.
Ponosi on także odpowiedzialność za wszelkie szkody mogące powstać na terenie budowy i to jego obowiązkiem jest zabezpieczenie tego terenu.
Jak wybrać generalnego wykonawcę inwestycji?
Przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy z danym wykonawcą generalnym, niezbędne jest przeprowadzenie rozeznania na rynku. Należy zwrócić szczególną uwagę na:
- kompetencje (uprawnienia i wykształcenie pracowników danej firmy),
- doświadczenie (ilość wykonanych inwestycji),
- referencje (opinie inwestorów).
W celu wybrania najbardziej odpowiadającej nam firmy budowlanej należy przeprowadzić rozmowy z przedstawicielami kilku z nich. Podczas spotkań należy zapytać o wskazane wyżej kwestie.
Warto zrobić też rozeznanie rynku, aby sprawdzić, jak dana firma poradziła sobie z wcześniejszymi inwestycjami.
Możemy także przyjrzeć się trwającym aktualnie budowom nadzorowanym przez danego generalnego wykonawcę. Porządek i organizacja prac pozwoli nam na ocenę solidności firmy.
System generalnego wykonawstwa a kierownik budowy
Jak wskazaliśmy we wcześniejszej części artykułu, generalny wykonawca jest odpowiedzialny za koordynację wszystkich działań mających doprowadzić do pomyślnego zakończenia budowy inwestycji. Jeden z pracowników firmy, której ostatecznie zostanie powierzone generalne wykonawstwo, powinien więc być uprawniony do sprawowania funkcji kierownika budowy. Zgodnie z przepisami prawa bowiem kierownik budowy musi być zaangażowana w realizację inwestycji. Jeśli więc generalny wykonawca nie dysponuje takim pracownikiem i sam też nie posiada uprawnień do kierowania budową, konieczne będzie podjęcie odrębnej współpracy z taką osobą. W związku z tym, że kierownik budowy nie będzie w tej sytuacji w żaden sposób związany z generalnym wykonawcą i nie będzie między nimi historii wcześniejszej współpracy, może ona przebiegać zdecydowanie mniej sprawnie, niż gdyby kierownik budowy był członkiem zespołu generalnego wykonawcy.
Generalny wykonawca – jakie warunki powinien spełniać?
Poza wspomnianymi wcześniej kompetencjami, doświadczeniem i dobrymi referencjami pracowników firmy budowlanej chcącej zostać generalnym wykonawcą inwestycji, ważnych jest jeszcze kilka kwestii:
- posiadane certyfikaty oraz wykorzystywane technologie – powinny być ekonomiczne i wydajne,
- posiadanie własnych sprzętów i narzędzi do wykonywania inwestycji – znacznie usprawnia to przebieg realizacji budowy,
- możliwość doboru i zakupu materiałów budowlanych bezpośrednio przez generalnego wykonawcę – w innym przypadku odpowiedzialność za ewentualny dobór tych nieodpowiednich będzie spoczywać na barkach inwestora,
- odpowiedni status prawny – każdy generalny wykonawca powinien posiadać zarejestrowaną działalność gospodarczą.
Umowa z wykonawcą generalnym – co powinna zawierać?
Każda umowa o generalne wykonawstwo powinna zawierać kilka stałych elementów:
- precyzyjnie określone terminy rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych,
- zakres obowiązków generalnego wykonawcy,
- kary umowne za niedotrzymanie terminów i niedopilnowanie powierzonych obowiązków,
- projekt architektoniczny dodany jako załącznik do umowy.
Podsumowanie
Wybór odpowiedzialnego i rzetelnego generalnego wykonawcy może być dużym ułatwieniem dla inwestora. Wszelkie wymagania kieruje bowiem do jednej firmy, której zadaniem jest koordynacja ewentualnych podwykonawców i doprowadzenie budowy do końca w określonym terminie. Takie rozwiązanie może jednak nieść za sobą także pewne zagrożenia. Zdarzają się sytuacje, gdy pomysły projektantów budowli znacznie odbiegają od kultury technologicznej wykorzystywanej w pracy generalnego wykonawcy. Może to potencjalnie prowadzić do pewnych niezgodności w efekcie końcowym.
