Dzierżawa najczęściej kojarzona jest z ziemią rolną i czerpaniem zysków z jej plonów. Nie wszyscy jednak wiedzą, że może ona dotyczyć również rzeczy materialnych oraz praw. Jak kwestia ta wygląda w praktyce? Sprawdź poniższy artykuł, a poszerzysz swoją wiedzę na temat umowy dzierżawy oraz dowiesz się, co tak naprawdę może być wydzierżawione.
Dzierżawa – definicja
Dzierżawa jest to umowa nazwana, wzajemna, dwustronnie obowiązująca i konsensualna. Istotą dzierżawy jest udostępnienie na czas określony prawa lub rzeczy, celem użytkowania i czerpania z niej pożytków w zamian za zapłatę czynszu dzierżawnego.
Dzierżawa a kodeks cywilny – przepisy o dzierżawie
Główne kwestie dzierżawy uregulowane są przepisami Kodeksu Cywilnego w art.\ 693-709. Z kolei art. 694 K.C. nakazuje stosowania względem dzierżawy przepisów o najmie z zachowaniem przepisów dotyczących wyłącznie dzierżawy. Jest to wynik podobieństwa obu umów, umowy najmu do umowy dzierżawy. Natomiast przepis art.700 K.C. umożliwia dzierżawcy żądać obniżenia czynszu, jeżeli nastąpiły okoliczności niezależne od jego osoby (np. klęska suszy), na skutek których przychód z dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu.
Jeżeli w umowie dzierżawy nie zostały zwarte kwestie dotyczące wypowiedzenia takiej umowy, wówczas zastosowanie mają przepisy Kodeksu Cywilnego art. 694, stanowiące, że do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, oraz przepis z art. 673 §3 K.C. Na podstawie przepisów umowę dzierżawy gruntów rolnych można wypowiedzieć na jeden rok do przodu, pod koniec roku dzierżawnego. Należy tutaj pamiętać, że przepisy nakładają na wydzierżawiającego obowiązek powiadomienia dzierżawcy o zamiarze wypowiedzenia umowy i udzielenie mu dodatkowego 3 miesięcznego terminu do zapłaty czynszu.
Przeczytaj również: Inwestowanie w nieruchomości
Co można wydzierżawić?
Wydzierżawić można rzeczy przynoszące pożytki naturalne (płody rolne, piasek, żwir, drewno) lub cywilne np. czynsz. Najczęściej dzierżawa dotyczy jednak gruntów rolnych, gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa. Przedmiotem umowy dzierżawy mogą być nie tylko rzeczy, ale można też zgodnie z przepisami prawa wydzierżawić między innymi :
Co to jest umowa dzierżawy – definicja i zasady
Umowa dzierżawy jest to rodzaj porozumienia pomiędzy dwoma stronami, w którym wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do użytkowania i pobierania z niej korzyści, przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Natomiast dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz wydzierżawiającemu przez cały czas trwania umowy dzierżawy. Przedmiotem dzierżawy są przede wszystkim grunty rolne, nieruchomości rolne, ale też mogą być inne przedmioty umowy jak np. przedsiębiorstwo. Ważne przede wszystkim dla umowy dzierżawy jest to, aby przynosiła ona korzyści.
Forma umowy dzierżawy
Kodeks Cywilny nie reguluje przepisami formy zawarcia umowy dzierżawy, a to oznacza że może być ona dowolna.
Umowa dzierżawy może zostać zawarta w formie ustnej, pisemnej, pisemnej notarialnej z poświadczonymi podpisami, aktu notarialnego, a nawet dorozumianej.
Czas umowy dzierżawy
Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas określony, maksymalnie na 30 lat, lub czas nieokreślony. Jeżeli umowa zawarta zostanie na czas dłuższy niż 30 lat to po upływie tego terminu jest traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy dzierżawy na czas dłuższy niż 1 rok wymaga formy pisemnej. Niezachowanie wymaganej formy skutkuje uznaniem jej za zawartą na czas nieoznaczony.
Dzierżawa – treść umowy dzierżawy
W treści umowy dzierżawy gruntu należy precyzyjnie opisać:
- strony umowy, czyli dzierżawca i wydzierżawiający,
- przedmiot dzierżawy,
- czas trwania umowy,
- termin, wysokość i rodzaj czynszu,
- warunki wypowiedzenia.
W umowie powinny znaleźć się również zapisy o sposobie wykonywania dzierżawy, oraz zobowiązanie dzierżawcy do ponoszenia dodatkowych świadczeń, takich jak np. płacenie podatków.
Kim jest dzierżawca?
Jest to osoba, która użytkuje ziemię lub rzeczy, przez ustalony w umowie czas w zamian za określoną opłatę. Przepisy nie nakładają żadnych ograniczeń ani wymagań co do osoby dzierżawcy, może nią być każdy podmiot.
Co to jest czynsz dzierżawny?
Umowa dzierżawy zgodnie z przepisami K.C. jest umową odpłatną, w której dzierżawca zobowiązuje się do płacenia czynszu. Czynsz za dzierżawę np. gruntu może zostać określony w pieniądzach, lub świadczeniu innego rodzaju.
Przeczytaj również: W co zainwestować 100 tyś złotych
Prawa i obowiązki dzierżawcy
Do praw dzierżawcy należy korzystanie i używanie przedmiotu dzierżawy oraz pobieranie z niej pożytków. Dzierżawca może żądać obniżenia czynszu dzierżawnego w przypadku, gdy zwykły przychód z dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu.
Jeśli chodzi o obowiązki to do nich należą:
- terminowe płatności czynszu,
- po zakończeniu dzierżawy zwrócić ją w niepogorszonym stanie,
- bez zgody wydzierżawiającego nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy,
- wykonywać prawo dzierżawy zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki.
Dzierżawa – podsumowanie
Dzierżawa stanowi jedną z korzystniejszych form umowy, która daje większe prawa, to znaczy że poza używaniem cudzej własności pozwala również na pobieranie z niej bezpośredniej korzyści. Umów dzierżawy obecnie zawiera się coraz więcej, zwiększenie powierzchni gruntów rolnych poprzez ich dzierżawę daje możliwość korzystania z dopłat unijnych i kredytów, a więc jest to ciekawy model inwestycyjny.
Przeczytaj również:
