Co to jest czynsz efektywny?

Dynamiczny rozwój rynku nieruchomości komercyjnych, sprzyja powstawaniu nowych terminów związanych z branżą komercjalizacji. Pojęcie czynszu efektywnego, najczęściej pojawia się w ofertach, na etapie negocjacji warunków najmu. Czy zastosowanie czynszu efektywnego może zachęcić poszukujących nieruchomości do ich wynajmu? Czym jest czynsz efektywny? Sprawdźmy to.

Czynsz efektywny – definicja

W umowach najmu możemy się spotkać z takim terminem jak czynsz efektywny, czyli taki jaki ponosi najemca za wynajem. Czynsz efektywny (effective rent) jest to średni miesięczny czynsz dla całego okresu najmu, uwzględniający wszelkie zachęty i rabaty proponowane najemcy przez wynajmującego.

Jakie to są zachęty, otóż mogą to być np. pokrycie kosztów przeprowadzki, zwolnienie z kosztów wliczonych w opłatę serwisową, całkowite lub częściowe zwolnienie najemcy z płatności czynszu przez pewien okres trwania umowy (rent free), całkowite lub częściowe pokrycie kosztów związanych z aranżacją wynajmowanej powierzchni tzw. fit-out, dodatkowe miejsca parkingowe lub reklamowe dla najemcy.

Czynsz bazowy a czynsz efektywny – różnice

Na rynku nieruchomości spotykamy się z dwoma określeniami czynszu: czynsz bazowy i efektywny. Oba określenia różnią się między sobą zasadniczo. Czynsz bazowy (base rent) jest to podstawowa stawka netto, naliczana miesięcznie, za metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni, określana przez wynajmującego w umowie najmu. Natomiast czynsz efektywny, nazywany też faktycznym, to czynsz bazowy pomniejszony o tzw. wakacje czynszowe i inne różne zachęty finansowe udzielone w trakcie negocjacji.

Jak obliczyć czynsz efektywny?

Aby obliczyć czynsz efektywny mnożymy kwotę czynszu bazowego netto przez liczbę miesięcy trwania umowy, (pomijając miesiące rabatowe). Wynik należy podzielić przez całkowitą liczbę miesięcy trwania umowy.

czynsz efektywny = kwota czynszu bazowego netto x liczba miesięcy trwania umowy( bez miesięcy rabatowych) /całkowita liczba miesięcy trwania umowy

Jak obliczyć czynsz bazowy?

Czynsz bazowy to ten, który widzimy w ofercie czyli jest to podstawowa miesięczna stawka wyjściowa netto, ustalona przez strony za wynajmowaną nieruchomość. Wynegocjowana stawka bazowa czynszu za 1m², zwykle podawana jest w Euro, rzadziej w PLN. Należy przy tym pamiętać, że czynsze i inne koszty na rynku nieruchomości podawane są bez uwzględnienia podatku VAT.

Czynsz bazowy miesięczny obliczamy w następujący sposób:

Kwota podstawowa za 1 m² x 3€ = czynsz bazowy np. 1000 mkw x 3€ = 3 000 € (miesięczny czynsz bazowy). 

Jak czytać ofertę najmu biura?

Rozważając ofertę najmu biura, należy zwrócić uwagę na informacje o dodatkowych kosztach i innych kwestiach niematerialnych, które mają niebagatelny wpływ na wysokość wynajmu danej powierzchni biurowej.

Wychwycenie tych informacji w opisie oferty wynajmu biura nie jest takie proste jakby się wydawało. Takimi podstawowymi zagadnieniami na które należy zwrócić baczną uwagę są przede wszystkim koszty wynajmu. I tak przykładowo:

  • czynsz za powierzchnię najmu to kwota wyrażona w PLN lub wskazanej walucie za 1 m² wynajętej powierzchni. Możemy się spotkać z terminem czynszu efektywnego, czyli rzeczywistego jaki ponosi najemca, oraz z terminem czynszu bazowego,
  • koszty eksploatacyjne(tzw.service charge), czyli koszty związane z użytkowaniem nieruchomości, między innymi podatek od nieruchomości, obsługa administracyjna, ochrona, wydatki remontowe i naprawcze oraz koszty utrzymania terenów przyległych do budynku,
  • współczynnik powierzchni wspólnych (add-on factor), wyrażony w procentach. Jest to ważna informacja dla najemcy, ponieważ płatność czynszu i opłat eksploatacyjnych liczona jest od powierzchni najmu brutto zawierającej współczynnik add-on,
  • wysokość zabezpieczenia umowy: kaucji, gwarancji bankowych lub gwarancji ubezpieczeniowej. Wysokość kaucji równa jest zazwyczaj wartości 3 miesięcznego czynszu wraz z opłatami eksploatacyjnymi,
  • inne opłaty takie jak media, miejsce parkingowe itp

Wakacje czynszowe – jak to działa?

Od 1 stycznia 2022 r weszły w życie ułatwienia czynszowe tzw. wakacje czynszowe. Przeznaczone są dla obecnych i przyszłych mieszkańców społecznych mieszkań czynszowych, dają one możliwość obniżenia czynszu nawet o 20 %.

Ułatwienie to polega na zamianie umowy najmu na umowe najmu zawierającą rozliczenie partycypacji. Do tej pory najemca aby odzyskać wpłaconą partycypacje musiał czekać do momentu zakończenia najmu i opuszczenia lokalu. Obecnie po zmianach, gdy nastąpi spłata kredytu przez SIM/TBS , zaciągniętego na budowę lokalu mieszkalnego, mieszkańcy sami będą mogli zdecydować kiedy i w jaki sposób odzyskają swój wkład pieniężny. Dzięki temu zamieszkując w dalszym ciągu ten sam lokal będzie można za pomocą obniżenia opłat czynszowych szybciej odzyskać swój wkład partycypacyjny.

Czynsz efektywny – podsumowanie

Umowa najmu przed jej zawarciem powinna zostać dokładnie przeanalizowana zwłaszcza pod kątem ponoszenia nieuzasadnionych kosztów lub utrudnień w korzystaniu z lokalu, oraz pod kątem jakichkolwiek zagrożeń mających wpływ na użytkowanie lokalu. Warto też pamiętać że większość warunków i opłat najmu podlega negocjacjom.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Strona jest chroniona przez reCAPTCHA - Polityka prywatności i Warunki usługi