Co sprawdzić przed inwestycją w nieruchomość?

Inwestycja w nieruchomość to niewątpliwie za każdym razem ogromne ryzyko, które połączone jest ze sporym nakładem finansowym. Przed zakupem nieruchomości wskazane jest więc zachowanie wyjątkowej ostrożności. Co należy zrobić aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek? Audyt nieruchomości jest najlepszym rozwiązaniem, które może uchronić inwestora przed podjęciem błędnej decyzji. Co się na niego składa? Co sprawdzić przed inwestycją w nieruchomość? Sprawdź!

Co sprawdzić przed inwestycją w nieruchomość – audyt nieruchomości

Każda inwestycja na rynku nieruchomości powinna być poprzedzona przed podjęciem ostatecznej decyzji przez inwestora, weryfikacją stanu prawnego nieruchomości, określaną jako audyt nieruchomości lub badaniem due dilligence nieruchomości.

Due diligence nieruchomości jest to szeroko pojęte doradztwo na rynku nieruchomości, pozwala na ocenę stanu obecnego i perspektyw rozwoju nabywanej nieruchomości zabudowanej jak i niezabudowanej. Audyt prawny obejmuje szczegółową analizę stanu prawnego nabywanej nieruchomości oraz ryzyka, jakie może wiązać się z planowana inwestycją. Przedmiotem tego badania jest tytuł prawny do nieruchomości, istnienie obciążeń w postaci hipotek, innych ograniczonych praw rzeczowych, np. służebności, istnienia roszczeń osób trzecich, w tym poprzednich właścicieli, oraz obowiązujących umów, zwłaszcza umów najmu i dzierżawy nieruchomości, zagadnieniom planistycznym oraz procesowi budowlanemu.

Dokumentem końcowym audytu jest raport, podzielony na rozdziały poświęcone poszczególnym kwestią, w ramach których są stwierdzone rodzaje ryzyka.

Co sprawdzić przed inwestycją w nieruchomość – parametry zabudowy i przeznaczenie

Każdy obiekt budowlany powinien być budowany zgodnie z warunkami zabudowy ustanowionymi dla terenu, na którym ma być ulokowany. Dlatego, przed rozpoczęciem inwestycji powinno się w szczególności zweryfikować przeznaczenie interesującej nas nieruchomości, oraz określić jej parametry zabudowy. Planowana inwestycja powinna wpasować się w ustalone parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Ustalmy co to są te parametry zabudowy. Otóż jest to pewna wielkość stała, charakteryzująca obiekt budowlany (budynek, budowlę lub obiekt małej architektury). Tak więc parametry zabudowy określają :

• jaką budowlę możesz wznieść na danym terenie;
• jak wysoki może to być budynek;
• gdzie będzie dojazd do budowanej nieruchomości;
• co może powstać obok twojej nieruchomości.

Wszystkie informacje na temat przeznaczenia i parametrów zabudowy uzyskamy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jest to dokument jawny, dostępny w urzędzie miasta lub gminy oraz na stronach internetowych BIP.

Analizy gruntowo-wodne i weryfikacja zanieczyszczeń gleby

Weryfikacja zanieczyszczeń gleby

Przed zakupem nieruchomości nabywca powinien uzyskać informacje, czy były przeprowadzone badania powierzchni ziemi pod kątem obecności związków chemicznych o stężeniu przekraczającym ustalone normy, oraz czy była w związku z ich obecnością przeprowadzona remediacja, czyli oczyszczenie gruntu. Informacji na temat zanieczyszczonych gruntów można poszukać w rejestrze historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi, który jest prowadzony przez RDOŚ. Jeżeli nie ma żadnej dokumentacji o wykonanych badaniach na interesującym nas terenie, należy zgłosić się do firm, które zajmują się remediacją i wykonać analizę gruntu na własny koszt. 

Analiza gruntowo-wodna

Weryfikacją którą należy wykonać przed zakupem nieruchomości, jest wstępne rozpoznanie warunków gruntowo-wodnych.Takie badanie przeprowadza się w celu dopasowania projektu budowlanego do warunków gruntowo-wodnych, bezpiecznej realizacji robót ziemnych oraz bezpiecznego posadowienia obiektu budowlanego. Dzięki temu badaniu otrzymamy istotne informacje o geologicznej budowie podłoża, parametrach wytrzymałościowych gruntu i potrzebie jego wzmocnienia, głębokości zalegania wody gruntowej, konieczności odwodnienia terenu, lub braku takiej konieczności.

Analiza granic działki

Inwestor zainteresowany kupnem nieruchomości ma możliwość weryfikacji przebiegu granic danej działki. Ustalenie granic może przeprowadzić uprawniony geodeta. Pierwszą czynnością geodety jest zgłoszenie pracy do Powiatowego,lub Miejskiego ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Następnie na podstawie wykonanego pomiaru na gruncie oraz otrzymanych dokumentów, dokonywana jest analiza i konfrontacja zgromadzonych informacji, które stanowią podstawę projektowania granicy. Po wykonaniu wszystkich prac na wniosek właściciela nieruchomości ujawniana jest zmiana w ewidencji gruntów i budynków, oraz w księgach wieczystych.

Analizy podziału nieruchomości

Poprzez wykonanie analizy podziału nieruchomości, inwestor zyskuje świadomość możliwości inwestycyjnych, oraz że nie straci na kupnie nieruchomości z ograniczeniami podziałowymi. Decydując się na zakup nieruchomości na której planujemy podział, trzeba mieć na uwadze to, że może on zostać odrzucony w kilku istotnych sytuacjach. Pierwszą z nich jest niezgodność działek z ustaleniami MPZP. Następnie brak faktycznego i prawnego dostępu do drogi publicznej. A także niezgodność przebiegu linii podziału z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu, oraz brak zgody na podział wszystkich współwłaścicieli i użytkowników wieczystych. Podział nieruchomości jest wykonywany w oparciu o Ustawę o gospodarce nieruchomościami. Wymagane jest sporządzenie protokołu przyjęcia przebiegu granic, który jest obligatoryjnym elementem dokumentacji.

Potwierdzenie tytułu prawnego nieruchomości

Chcąc potwierdzić tytuł prawny nieruchomości przed jej zakupem, należy przejrzeć szereg dokumentów, mających wpływ na jej sytuację prawną. Najważniejszym z nich jest księga wieczysta, powinny być w niej zapisane wszystkie prawa i roszczenia dotyczące danej nieruchomości. Ważne jest aby uzyskać informacje , czy do ksiąg wieczystych prowadzonych dla danej nieruchomości, zostały złożone, ale jeszcze nie rozpatrzone inne wnioski. W takim przypadku powinniśmy otrzymać kopie dokumentów wraz z załącznikami, dotyczącymi wzmianek ujawnionych w księgach wieczystych.

Innymi istotnymi dokumentami są: wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, wypis z kartoteki budynku, dokumenty stanowiące podstawę nabycia tytułu prawnego do nieruchomości.

Prawa i spory osób trzecich do nieruchomości: analiza roszczeń obecnych i dawnych właścicieli

Zakup nieruchomości obciążonej prawami osób trzecich, stanowi dla inwestora duże utrudnienie .Niektóre prawa mogą zostać zmienione w toku ugody a inne mogą zostać rozwiązane jedynie przez sąd, po spełnieniu odpowiednich przesłanek. Aby uniknąć takich sytuacji trzeba, poddać weryfikacji kwestie praw osób trzecich do nieruchomości, którą chcemy nabyć. Wym wypadku należy dobrze przyjrzeć się wpisom, umieszczonym w 4 działach księgi wieczystej tej nieruchomości.

Szczególnie zwróćmy uwagę na każdy wpis dotyczący ograniczeń, roszczeń, praw osób trzecich, a także postępowań upadłościowych, komorniczych, oraz hipotek. Służebność oraz dożywocie mogą uprawniać osobę trzecią do korzystania z nieruchomości, którą planujemy nabyć. Należy również dowiedzieć się czy w stosunku do nieruchomości toczą się postępowania wywłaszczeniowe, administracyjne lub sądowe. Ostatnia kwestią jest uzyskanie informacji odnośnie istniejących sporów dotyczących nieruchomości.

Infrastruktura – dostęp nieruchomości do drogi i mediów

Zanim inwestor stanie się właścicielem nieruchomości powinien sprawdzić dostępność nieruchomości do drogi publicznej oraz warunki techniczne podłączenia mediów. Informacje te znajdują się na mapie zasadniczej, którą można uzyskać w Urzędzie Kartografii i Geodezji. W przypadku braku mediów, inwestor powinien udać się do instytucji, które zarządzają danymi mediami i dowiedzieć się, czy na danym terenie jest możliwe przyłączenie do sieci. Natomiast kwestia dostępu do drogi publicznej powinna zostać rzetelnie zbadana. 

Dostęp do drogi publicznej zapewniony jest wtedy, gdy dana nieruchomość ma do niej bezpośredni dostęp. Jeżeli nie ma takiego dostępu do drogi publicznej oraz brak jest drogi wewnętrznej prowadzącej do drogi publicznej, należy ustanowić odpowiednią służebność gruntową. Służebność gruntowa może zostać ustanowiona w drodze umowy, orzeczenia sądowego lub zasiedzenia. 

Podatki i opłaty za nieruchomość

Zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości uregulowane są ustawą z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1170 z późn. zm.).Deklarację oraz informację o podatku od nieruchomości mają obowiązek złożyć zarówno osoby fizyczne (druk IN-1), jak i prawne (druk DN-1). 

Wysokość podatku zależy od powierzchni gruntów oraz budynków i ich części, według stawki podatku , jaka obowiązuje w gminie. 

Na etapie sprawdzania nieruchomości należy ustalić, czy dana nieruchomość posiada jakiekolwiek zaległości podatkowe, zaległości z tytułu ubezpieczeń społecznych, oraz czy miały miejsce inne opłaty, niż te związane z podatkiem od nieruchomości, usługami użyteczności publicznej (opłata z tytułu wyłączenia z produkcji rolnej). 

Zgodność wykonanych robót 

W przypadku sprawdzenia zgodności wykonanych robót na terenie interesującej nas nieruchomości, należy ustalić w pierwszej kolejności czy zostały one wykonane z :

• miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
• zatwierdzoną dokumentacją projektową,
• wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy,
• warunkami pozwoleń na budowę,
• ostatecznymi decyzjami o pozwoleniu na użytkowanie.

Podsumowanie: co sprawdzić przed inwestycją w nieruchomość?

Podsumowując zagadnienie, nasuwa się jeden wniosek, jak bardzo jest ważne przed rozpoczęciem inwestycji poddanie szczegółowej weryfikacji nieruchomości, która nas interesuje. Zyskując wiedzę o możliwościach inwestycyjnych na danym terenie, inwestor może świadomie zdecydować się na dodatkowe koszty i zagrożenia lub zrezygnować z zakupu problematycznej nieruchomości.

Przeprowadzenie audytu nieruchomości to ogrom pracy do wykonania, dlatego też warto skorzystać z pomocy wyspecjalizowanych w tym kierunku kancelarii.