Co to jest add-on factor?

Na rynku ofert nieruchomości komercyjnych przeznaczonych na wynajem można znaleźć wiele propozycji zbliżonych do siebie także pod względem ceny. W koszty najmu powierzchni przeznaczonych na biuro lub lokal usługowy wliczone są m.in. cena za 1 m kw., media i opłaty eksploatacyjne. Istnieje jednak pewien czynnik, który może w znaczący sposób wpłynąć na podniesienie czynszu, a tym samym na naszą decyzję o wyborze danej oferty. Czym jest add-on factor?

Add-on factor – definicja

Add-on to czynnik dodatkowy, wpływający na ostateczną kwotę czynszu za najem przestrzeni komercyjnej. Jest to współczynnik powierzchni wspólnej wyrażany w procentach. Oznacza on udział powierzchni wspólnej przypisanej danemu najemcy do całkowitej powierzchni wspólnej budynku.

W przypadku nieruchomości komercyjnych, ich powierzchnię dzielimy na:

  • powierzchnię biurową – zajmowaną przez poszczególnych najemców;
  • powierzchnie techniczne – np. kotłownie i inne pomieszczenia na urządzenia techniczne;
  • powierzchnię wspólną – użytkowaną przez wszystkich najemców.

Część wspólna jest powierzchnią niewynajmowalną, więc właściciel nie otrzymuje za nią czynszu, dlatego add-on factor ma być zapłatą za jej użytkowanie przez najemców lokali w budynku.

Do powierzchni wspólnej w budynku komercyjnym zaliczamy:

  • sanitariaty, salki konferencyjne, kuchnie socjalne, pomieszczenia gospodarcze, kantorki itp.;
  • hole, korytarze i lobby;
  • recepcje i poczekalnie;
  • szyby wind i klatki schodowe.

Add-on factor budynku a piętra – różnice

W niektórych przypadkach wynajmujący oprócz współczynnika powierzchni wspólnej budynku rozróżniają też współczynnik dla danego piętra. Wtedy najczęściej np. główny hol budynku wlicza się do czynnika dla budynku, a np. salki i łazienki na piętrze do czynnika dla piętra.

Add-on factor piętra jest doliczany do współczynnika budynkowego, gdy dany najemca zajmuje tylko część danej kondygnacji. Natomiast w przypadku wynajmowania całego piętra przez jedną firmę, obowiązuje dla niej zazwyczaj tylko współczynnik dla całego budynku.

Stosunkowo nowym trendem jest uwzględnianie również trzeciego czynnika dodatkowego. Add-on factor tzw. kompleksowy określa udział w powierzchni terenu wokół budynku. Naliczane opłaty mają pokryć koszty utrzymania terenów zielonych, chodnika i innych elementów powierzchni działki, na której stoi biurowiec lub kompleks budynków usługowych.

Jak obliczyć add-on factor?

Współczynnik powierzchni wspólnej to nic innego jak procent z całości powierzchni. Aby go obliczyć, należy sprawdzić, jaką procentowo część całej powierzchni nieruchomości stanowi część wspólna. Jeśli add-on factor dla danej nieruchomości komercyjnej wynosi np. 10%, właśnie tyle zostaje doliczone do powierzchni danego najemcy.

Przykład: w biurowcu o powierzchni 2000 m kw. sanitariaty, korytarze i salki wspólne liczą w sumie 200 m kw., czyli 10% całego budynku. Jeśli dany najemca wynajmuje biuro o powierzchni 500 m kw., to po dodaniu wartości współczynnika add-on, całkowita kwota najmu będzie obliczana dla powierzchni 550 m kw.

Dodawanie współczynnika powierzchni wspólnej – jak popularne jest to zjawisko?

Według danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, w samym 2021 roku w Polsce zawarto transakcje najmu powierzchni biurowych liczących w sumie 594 500 m kw. Stanowi to wartość o 2,1% większą niż przed rokiem, co świadczy o ciągłym rozwoju rynku.

Add-on factor i jego dodawanie do powierzchni najmu to już powszechne zjawisko w przypadku nieruchomości komercyjnych. Sytuacje, w których współczynnik powierzchni wspólnej nie jest uwzględniany lub wynosi 0% należą do rzadkości. Wszystko zależy od modelu zarządzania, przyjętego przez wynajmującego.

Im niższy współczynnik powierzchni wspólnej, tym niższa cena za najem lokalu biurowego lub usługowego. Dlatego bardzo często add-on factor jest traktowany jako wyznacznik efektywności powierzchni budynku i powinien być brany pod uwagę już na etapie projektowania nieruchomości.

Nieco inaczej rzecz się ma w przypadku wynajmu pokoi na biura, mieszczących się np. w kamienicach. Często właściciele od razu wliczają opłaty za korzystanie z powierzchni wspólnych do ceny za metr kwadratowy powierzchni. Jest on wtedy zazwyczaj znacznie mniejszy niż w przypadku nieruchomości projektowanych jako służące do celów komercyjnych.

Add-on factor – kto musi go znać? Podsumowanie

Wysokość i rodzaj współczynnika add-on znacząco wpływa na kwotę najmu powierzchni biurowych i usługowych. Często właśnie od tego parametru zależy decyzja o podpisaniu umowy. Zweryfikowanie, czy zarządca budynku dolicza add-on factor budynkowy, piętra czy kompleksowy oraz w jakiej wysokości, należy do wszystkich zainteresowanych najmem lokalu.

Warto również sprawdzić, według jakiej normy został naliczony współczynnik add-on i czy wskazana norma faktycznie do tego służy. Obecnie za najdokładniejszy sposób szacowania czynnika wspólnego i jedyny dla powierzchni biurowych uważa się normę BOMA. Określa ona zasady obmiaru, pozwalające maksymalnie wykorzystać powierzchnię budynku i jednocześnie zachować obojętność wobec zmian aranżacyjnych ze strony najemców. Powoływanie się w ofercie i umowie na BOMA, zwiększa wiarygodność wynajmującego.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Strona jest chroniona przez reCAPTCHA - Polityka prywatności i Warunki usługi