W dobie problemów inwestycyjnych i powolnego wychodzenia z kryzysu pandemicznego inwestorzy szukają różnych bezpiecznych alternatyw dla swoich dotychczasowych interesów. Każdy chce bowiem chronić swój kapitał przez ciągle rosnącą inflacją i niepewną sytuacją gospodarczą. Jednym ze sposobów są inwestycje komercyjne w dużych miastach, np. w Warszawie. Czy warto inwestować w nieruchomości komercyjne i które dokładnie inwestycje komercyjne w Warszawie warto obserwować?
Inwestycje komercyjne – co należy wiedzieć?
Rynek nieruchomości dopiero nabiera tempa po pandemii. I to pomimo tego, że ceny cały czas rosły – tak w 2020 roku jak i teraz. Obecnie wpływ na polski rynek nieruchomości ma sytuacja za naszą wschodnią granicą. Ogromny napływ uchodźców wojennych sprawia, że ceny ani na chwilę nie stanęły – dalej rosną, a zainteresowanie nieruchomościami jest większe, niż kiedykolwiek.
W tej fazie powrotu gospodarki na właściwe tory, dobrym wyborem są lokale użytkowe, np. dla Biedronki czy Żabki. Takie firmy bardzo często podpisują umowy na 10-15 lat, co daje nam gwarancję długiego, pasywnego dochodu. Zresztą supermarkety notują w ostatnim czasie wysokie wzrosty sprzedaży i z uwagi na charakter sprzedawanych przez nie produktów tzw. szybkozbywalnych nie widzą za bardzo powodów do spadku sprzedaży.
Mówiąc o inwestycjach komercyjnych w stolicym, na myśl przychodzą najczęściej powierzchnie biurowe. Potwierdzają to liczne statystyki: aż 70% powierzchni, których termin ukończenia budowy wyznaczono na 2020 rok zostało wynajętych przed oddaniem ich do użytku, a współczynnik pustostanów wynosił zaledwie 5,4%. I to pomimo pandemii.
Inwestycje komercyjne w Warszawie – jakie lokale wybrać?
Na starcie zadajmy sobie jedno ważne pytanie – czy rynek nieruchomości naprawdę tak mocno zaczyna się rozwijać? Odpowiedź jest tylko jedna – tak. W samym tylko 2020 roku oddano w Warszawie aż 19 nowych biurowców. A przecież takie inwestycje komercyjne prowadzi się także w innych dużych miastach: we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie czy Gdańsku.
Pięć największych inwestycji zrealizowanych w Warszawie w 2020 roku to:
- Mennica Legacy Tower, największy biurowiec w Polsce o powierzchni biurowej ponad 46 tysięcy m2, jest on niemal w całości zajęty przez mBank,
- Varso 2 – razem z Varso 1 oraz Varso Tower – tworzy kompleks Varso Place wzdłuż Chmielnej, o łącznej powierzchni biurowej 139 tysięcy m2. Varso 1 i Varso 2 zostały oddane do użytku w 2020 roku, 310-metrowa wieża Varso Tower (najwyższy biurowiec w całej Unii Europejskiej!) – w 2021 roku,
- Skyliner – 30 pięter o powierzchni 44 tysięcy m2 biur, cztery piętra zajmują usługi i handel. Na wysokości 165 metrów (cała inwestycja sięga 195 metrów) znajduje się dwupoziomowa restauracja z widokiem na Warszawę,
- The Warsaw Hub – kompleks trzech wieżowców przy rondzie Daszyńskiego. W pierwszych, 86-metrowym, znajdują się dwa hotele: trzygwiazdkowy Holiday Inn Express i czterogwiazdkowy Crowne Plaza, w pozostałych dwóch, 130-metrowych, powierzchnie biurowe. Zostały połączone wspólną pięciokondygnacyjną podstawą, w której znajdują się powierzchnie handlowo-usługowe, konferencyjne i coworkingowe. Podziemny tunel łączy kompleks ze stacją metra Rondo Daszyńskiego.
We wszystkich wymienionych kompleksach średni minimalny czas najmu wynosi prawie 5 lat, czynsz – od 12 do 25 euro za m2.
Zresztą deficyt atrakcyjnych działek w Warszawie i okolicach skłania deweloperów do kupowania coraz trudniejszych do zabudowy gruntów. Są oni do tego stopnia zmotywowani, czy wręcz zmuszeni do radzenia sobie z niewygodnymi warunkami, że są gotowi modernizować istniejące zabudowania z zamiarem zmiany funkcji lub je burzyć i stawiać nowe.
Przykładem jest sytuacja na warszawskiej Pradze Południe. Koncern PepsiCo sprzedał swój stary biurowiec przy ul. Zamoyskiego trójmiejskiej spółce deweloperskiej Moderna Holding, która zamierza wybudować tam mieszkania na wynajem.
Inwestycje komercyjne – gdzie poza Warszawą?
Oczywiście nie tylko stolica jest bardzo dobrym miejscem do rozwoju takich inwestycji. Inwestorzy, którzy chcą zdywersyfikować swój pakiet nieruchomości lub poszukują tańszych projektów inwestycyjnych mogą szukać rozwiązania w miastach wojewódzkich czy nawet mniejszych miejscowościach.
Ponad 60% obecnie budowanych powierzchni handlowych zostanie dostarczone w miastach o liczbie mieszkańców do 100 tysięcy. Ale wróćmy na moment do większych miast.
Przykładem szansy na dobre ulokowanie swoich pieniędzy poza stolicą w inwestycje komercyjne jest Wrocław. Trwa tutaj budowa kompleksu Centrum Południe I. Pierwsza część projektu została oddana w lipcu 2020 roku. Jest to lekko ponad 28 tysięcy m2 powierzchni najmu brutto, 1386 m2 powierzchni usługowo-handlowych i 15 pięter. II faza dalej trwa. Ma to być 21 500 metrów kwadratowych powierzchni najmu brutto, 549 metrów kwadratowych powierzchni usługowo-handlowej i również 15 kondygnacji.
Powierzchnie biurowe czy centra handlowe?
Ze względu na zachodzące zmiany społeczno-kulturowe, tj. nacisk na mobilność i potrzeba tworzenia małych, samowystarczalnych społeczności zmieniają dotychczasowy krajobraz rynku nieruchomości. Dzisiaj biura nie są jedynie budynkami przeznaczonymi do pracy. Dzisiaj ma to być projekt tzw. mixed-use, który łączy w sobie cechy biurowe, usługowe, handlowe i mieszkalne.
W efekcie deweloperzy coraz częściej, poza doradcami komercyjnymi i architektami, zatrudniają także specjalistów od środowiska pracy i socjologów. Takim projektem jest np. kompleks Wroclavia we Wrocławiu, który łączy ogromną galerię handlową z dworcem PKS i przynależnymi powierzchniami biurowymi.
Inwestycje komercyjne w Warszawie – podsumowanie
Dużym problemem, jeśli chodzi o inwestycje komercyjne jest fakt, że w 98% jest on w Polsce zdominowany przez inwestorów zagranicznych, dla których Polska jest jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków.
Pomocą może być grupowe inwestowanie w nieruchomości, dzięki którym prywatni inwestorzy mogą mnożyć swój kapitał już od 10 000 złotych. Tak czy siak warto takim tematem się zainteresować, bowiem średni zysk z grupowych inwestycji w nieruchomości sięga od 6 do 8% w skali roku.
