Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo – co trzeba wiedzieć?

Rynek nieruchomości przyciąga coraz większą liczbę inwestorów. Nie tylko tych doświadczonych rentierów, ale również osoby z dużym kapitałem, które dopiero raczkują w świecie nieruchomości. Jak zatem pod względem prawnym przygotować się przed inwestycją w wynajem nieruchomości oraz co warto wiedzieć? Stawiasz na zarabianie na wynajmie nieruchomości? A prawo?

Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo cywilne

Znajomość podstaw prawa jest konieczna, aby uniknąć strat i kłopotów w inwestycjach w nieruchomości. Przynajmniej podstawowych zagadnień z kodeksu cywilnego, dotyczących prawa najmu. Te znajdują się w artykułach 659 – 692 KC w rozdziale „Najem i dzierżawa”. Najważniejsze z nich to:

• Art. 660: Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
• Art. 661. § 1: Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
• Art. 662. § 1: Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu; § 2: Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
• Art. 669. § 2: Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
• Art. 675. § 1: Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
• Art. 678. § 1: W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
• Art. 685: Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
• Art. 685 par. 1 KC: Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
• Art. 687: Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
• Art. 688: Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
• Art. 688 par. 2 KC: Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo – ustawa o ochronie prawa lokatorów

W 2001 roku wprowadzono pro-lokatorską ustawę o ochronie przed bezpodstawną eksmisją lokatorów, która z czasem zmieniała swoją treść. To prawo szczegółowe w odniesieniu do KC – przepisy te trzeba stosować, jeśli ich treść reguluje kwestie inaczej niż kodeks cywilny.

Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo – wypowiedzenie umowy

Wypowiedzieć umowę najmu można, gdy lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo

– podwyższenie czynszu

Czasem wynajmujący musi podnieść wysokość czynszu, jednak nie może tego robić swobodni wedle uznania. Zobligowany jest przedstawić wypowiedzenie obecnej formy najmu pisemnie z minimalnym 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia lub dłuższym, jeśli tak uzgodniły strony. Podwyżka nie powinna przekraczać 3% wartości odtworzeniowej lokalu (iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego) i nie może odbywać się częściej, niż raz na 6 miesięcy. Najemca może odwołać się od decyzji w ciągu 2 miesięcy. Sąd rozpatrzy wniosek i stwierdzi czy faktycznie podwyżka jest uzasadniona, a jeśli nie, ustali inną kwotę.

Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo – najem okazjonalny lokalu

Najem okazjonalny jest dobrym sposobem na ochronę praw właściciela nieruchomości. Pomaga eksmitować niepożądanego najemcę. Nowelizacja ustawy z 11 września 2017 roku ograniczyła możliwość zawarcia najmu okazjonalnego jedynie przez osoby prywatne.

Najemcy niechętnie zgadzają się na taką formę umowy, ponieważ takie rozwiązanie wiąże się z dodatkowymi kosztami. Umowa sporządzana jest przez notariusza. 

Umowa najmu, w której właścicielem mieszkania jest osoba fizyczna bez działalności gospodarczej z zakresu wynajmu lokali, może zostać podpisana na okres nie dłuższy niż 10 lat.

W tej formie określona jest maksymalna kwota kaucji, która nie może przekraczać 6-krotności czynszu za lokal.

Wszystkie zmiany w umowie muszą być zawarte w formie pisemnej.

Właściciel nieruchomości po podpisaniu umowy zobowiązany jest w ciągu 14 dni zgłosić to do urzędu skarbowego.

Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo – najem instytucjonalny lokalu

To rodzaj umowy, zawierany głównie przez firmy wynajmujące lokale. Nie mogą stosować jej osoby fizyczne. Umowa zawierana jest na czas oznaczony, co znacznie skraca czas eksmisji najemcy. Wysokość kaucji, tak samo jak w przypadku najmu okazjonalnego, nie może być wyższa niż 6-krotność czynszu. 

Umowa spisywana jest w obecności notariusza. W odróżnieniu od najmu okazjonalnego umowa musi zawierać:

• obowiązkową datę wygaśnięcia umowy,
• oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, bez wskazywania lokalu, do którego się przeniesie.

Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo – prawo podatkowe

Z wejściem w życie Polskiego Ładu prawo podatkowe dotyczące wynajmu nieruchomości znacząco się zmieniło. Do końca 2022 roku można rozliczać się na zasadach ogólnych lub ryczałtu (taką możliwość mają podmioty, które do tej pory korzystały z zasad ogólnych – nowe podmioty mają jedynie wybór ryczałtu).

Rozliczenie na zasadach ogólnych

Na zasadach ogólnych występują dwa warianty skali podatkowej: 17% oraz 32%. Niższy próg obowiązuje do kwoty 120 tysięcy złotych. Po przekroczeniu określonej sumy zaczyna obowiązywać próg podatkowy 32% (tylko do kwoty powyżej 120 tysięcy złotych). Ważne jest to, że opodatkowany jest dochód. W praktyce oznacza to, że od przychodu można odliczyć koszty np. remontu czy odsetek od kredytu.

Przy zasadach ogólnych obowiązuje także kwota wolna od podatku w wysokości 30 tysięcy złotych. Oznacza to, że jeśli nasz dochód wyniesie mniej, w takim przypadku podatek wyniesie 0 zł.

Prawo podatkowe – ryczałt

Zdecydowanie prostsza forma rozliczania najmu. Większość wynajmujących korzysta właśnie z tej metody, mimo że nie można odliczyć kosztów. W praktyce na ryczałcie opodatkowany jest cały przychód.

Warto wiedzieć, że jest sposób pomniejszenia kwoty opodatkowania. W sytuacji, jeśli najemca wpłaca nam całkowitą kwotę najmu, w którą zalicza się czynsz oraz koszty mediów, wywóz śmieci itd., wynajmujący zobowiązany jest opodatkować całą kwotę. Jednak jeśli w umowie zawarta będzie informacja, że najemca opłaca koszty utrzymania mieszkania, wtedy kwota podatku będzie mniejsza.

Ryczałt posiada dwie skale podatkowe:

• 8,5% – do 100 tysięcy złotych przychodu,
• 12% – od kwoty powyżej 100 tysięcy złotych przychodu.

Sposób rozliczenia ryczałtu można wybrać miesięczny lub kwartalny.

Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo – podsumowanie

Prawo podatkowe jest skomplikowaną kwestią, jednak to kluczowa wiedza w branży najmu nieruchomości. Warto poznać podstawy, żeby być w stanie zrozumieć, co przedstawia nam prawnik lub notariusz i wiedzieć, jak komunikować się na linii wynajmujący – najemca.