Jak inwestować w mieszkania w Warszawie?

Inwestowanie w mieszkania cieszy się ogromna popularnością. Mimo, że rynek nieruchomości zależny jest od sytuacji gospodarczej oraz geopolitycznej, nadal stanowi dobre rozwiązanie dla pomnażania kapitału. Coraz więcej osób zastanawia się nad zakupem nieruchomości w miejscowości, która nie jest zagrożona brakiem chętnych – w Warszawie. Jak inwestować w mieszkania w Warszawie?

Jak inwestować w mieszkania w Warszawie – popyt na mieszkania wciąż rośnie

Rynek mieszkaniowy w Warszawie od wielu lat cieszy się ogromnym zainteresowaniem. Zakup mieszkania w stolicy jest poważną inwestycją. Przed podjęciem decyzji o inwestowaniu w lokal mieszkalny warto przeanalizować sytuację na rynku.

Jak inwestować w mieszkania w Warszawie – średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym oraz wtórnym

Średnie ceny mieszkań w stolicy są wyznacznikiem dla wartości nieruchomości w całym kraju. Według danych za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w lutym 2022 trzeba było zapłacić średnio 13 074 zł.

Na rynku wtórnym na podstawie dostępnych informacji można również zauważyć wzrost cen. Pod koniec II kwartału 2021 cena za m2 wynosiła ponad 11 500 zł.

Analizując powyższe dane, można zauważyć tendencję wzrostową na obu rynkach. Daje to obiecujące prognozy na kolejne miesiące.

Jak inwestować w mieszkania w Warszawie – analiza popytu na poszczególne dzielnice oraz ulice

Gdy już po wstępnej analizie okaże się, że inwestycja w rynek mieszkaniowy w stolicy jest dobrym pomysłem, warto zastanowić się, w jakiej dzielnicy szukać nieruchomości.

Średnia cena m2 w Warszawie rośnie. Dzieje się tak za sprawą mniejszej liczby inwestycji deweloperskich. W lutym 2022 ilość inwestycji wynosiła 197. Przyczyną spadku jest reakcja firm na sytuację gospodarczą w kraju (m.in. wysoka inflacja oraz wzrost stóp procentowych).

Warszawa – najdroższe i najtańsze dzielnice

Według dostępnych danych z marca 2022 roku najdroższym osiedlem w Warszawie jest Śródmieście – 16165 zł/m2. Najtańszym Wesoła ze średnią ceną 7539 zł/m2.

Warszawa – najdroższe i najtańsze ulice

Zakup mieszkania w Warszawie wymaga analizy cen poszczególnych ulic. Pozwoli opracować nam stopę zwrotu z inwestycji. Inwestowanie w najdroższe ulice wymaga sporego kapitału. Dużym plusem takiej decyzji jest możliwość negocjacji wysokiej ceny najmu. Duże korporacje, dla których prestiżowa ulica jest niezbędna dla podtrzymania renomy, mogą zapłacić zdecydowanie wyższe stawkę.

Najwięcej zapłacić trzeba na ulicach Maszyńskiego, Stare Nalewki i Baczyńskiego – ponad 26 000 złotych za metr. Najtańsze mieszkania znajdziesz m.in. przy Oleckiej, Szymbarskiej czy Ratynieckiej – od 5400 do 5700 złotych „z metra”.

Jak inwestować w mieszkania w Warszawie – prognozy rynku

Zakup mieszkania w Warszawie zawsze jest obarczony ryzykiem. Zawirowania na rynku nieruchomości są zauważalne od dłuższego czasu. W IV kwartale 2021 sprzedaż mieszkań spadła o 9%. Wynika to z podwyższonych stóp procentowych. Wiele małych inwestorów wykorzystywało dźwignie finansową w postaci kredytu hipotecznego do inwestowania na rynku nieruchomości. W takiej sytuacji zakup mieszkania w Warszawie z wykorzystaniem pomocy banku ,wiązało się z zwiększonym ryzykiem oraz niższą stopą zwrotu. 

Inwestor nieruchomości – sytuacja geopolityczna

Zważając na zmiany geopolityczne: napływ osób z Ukrainy oraz Białorusi, rynek mieszkaniowy może ponownie odczuć wzrost zainteresowania. Popyt na mieszkania wymusi na deweloperach zwiększenie ilości inwestycji w celu zaspokojenia rynku. 

Pamiętać trzeba, że osoby przybywające z sąsiednich krajów nie posiadają wystarczających funduszy na zakup mieszkania, a bank nie udzieli kredytu osobie bez Polskiego obywatelstwa oraz wiarygodnej sytuacji finansowej. W takim przypadku prawdopodobnie będzie zwiększony popyt na rynku wtórnym.

Inwestor nieruchomości – sytuacja demograficzna

Inwestor nieruchomości musi zwrócić uwagę na sytuację demograficzną. Według danych statystycznych na przestrzeni lat w Polsce zauważalny jest niż demograficzny. 

W stolicy sytuacja ta nie jest tak odczuwalna. Wiele osób szukając wysokich zarobków oraz możliwości rozwoju, przeprowadza się do Warszawy. To wpływa korzystnie na rynek nieruchomości. Wiele młodych osób wybiera właśnie miasto stołeczne jako miejsce docelowe, w którym planuje się osiedlić. Duża liczba osób w wieku produkcyjnym, ze względu na początek kariery zawodowej zmuszona będzie do wynajmowania mieszkania.

Polski ład – Mieszkania bez wkładu własnego

Przy prognozach rynku przed zakupem mieszkania pod inwestycje, warto pamiętać o nowej ustawie – Mieszkania bez wkładu własnego.

Wiosną 2022 roku rząd ma wprowadzić zmiany, dzięki którym część kredytu hipotecznego może zostać objęta gwarancją, która ma zastąpić wymóg wpłaty własnej. Wartość maksymalna jaką państwo zabezpieczy wynosi od 10 do 20 % wydatków związanych z zakupem nieruchomości przez kredytobiorcę.

Jak inwestować w mieszkania w Warszawie – jaki metraż cieszy się największym zainteresowaniem?

Zakup mieszkania w warszawie wymaga przeanalizowania rynku pod względem zapotrzebowania na konkretny metraż. Nie każde “M” cieszy się takim samym zainteresowaniem.

Według analizy GUS w 2021:

• Średnia powierzchnia mieszkania w budynkach wielorodzinnych wynosi 52.7 m2
• Mieszkania przeznaczone pod sprzedaż lub wynajem 63 m2
• Mieszkania liczone w pozostałych formach budownictwa: komunalne, zakładowe, spółdzielcze oraz społeczne czynszowe 51.5 m2

Trendy mieszkaniowe zmieniają się z upływem czasu. Społeczeństwo przyzwyczajone do pracy zdalnej coraz częściej szuka mieszkań większych niż 2 – pokojowe. Dodatkowo wysokim zainteresowaniem cieszą się mieszkania z własnym ogródkiem.

Warto zwrócić uwagę, że Polska mimo ogromnego wzrostu gospodarczego oraz poprawy statusu społecznego mocno odstaje w porównaniu do krajów zachodnich..jeśli chodzi ilość metrów oraz pokoi przypadających na jednego mieszkańca. Według danych w Polsce na jedną osobę przypada 29,2 m2, natomiast współczynnik pokoi wynosi 1,1.

Przed wyborem metrażu mieszkania pod inwestycje, inwestor nieruchomości może wykorzystać znane portale do śledzenia ilości ofert poszczególnych mieszkań. Pozwoli to określić w jakim kierunku zmierzają tendencje rynku.

Na podstawie analizy https://www.otodom.pl/ na dzień opracowywania materiału, na rynku dostępnych było 20999 ofert mieszkań na sprzedaż oraz 2300 na wynajem.

Wyodrębniając poszczególne mieszkania, można określić, jakie oferty najczęściej się pojawiają. Systematyczne obserwowanie rynku, pozwoli sprawdzić, które mieszkania najszybciej są sprzedawane. W dniu badania rynku dostępne były następujące oferty:

Sprzedaż

• Mieszkania 1-pokojowe – 1968 ofert
• Mieszkania 2-pokojowe – 7658 ofert
• Mieszkania 3-pokojowe – 7625 ofert
• Mieszkania 4-pokojowe – 2997 ofert
• Mieszkania 5-pokojowe – 597 ofert
• Mieszkania 6-pokojowe – 101 ofert
• Mieszkania 7-pokojowe – 38 ofert
• Mieszkania 8-pokojowe – 9 ofert
• Mieszkania 9-pokojowe – 3 oferty
• Mieszkania 10+ pokojowe – 8 ofert

Wynajem

• Mieszkania 1-pokojowe – 279 ofert
• Mieszkania 2-pokojowe – 895 ofert
• Mieszkania 3-pokojowe – 654 oferty
• Mieszkania 4-pokojowe – 323 ofert
• Mieszkania 5-pokojowe – 113 ofert
• Mieszkania 6-pokojowe – 19 ofert
• Mieszkania 7-pokojowe – 5 ofert
• Mieszkania 8-pokojowe – 1 oferta
• Mieszkania 9-pokojowe – 2 oferty
• Mieszkania 10+ pokojowe – 5 ofert

Czas aktywności oferty na rynku

Według analizy portalu Sonar Home, czas aktywności oferty na rynku Warszawskim w marcu to 86 dni. Jest to lepszy wynik w porównaniu do lutego, gdzie okres ten wynosił 93 dni. 

Najszybciej mieszkania sprzedają się w dzielnicy Rembertów – 73 dni. Natomiast najdłuższy okres 100 dni zarejestrowany został na Śródmieściu.

Jak inwestować w mieszkania w Warszawie – metody inwestowania

Inwestor nieruchomości na rynku mieszkań, może wykorzystać kilka sposób nabycia oraz sfinansowania inwestycji. Jakie metody na zakup mieszkania w warszawie warto znać?

Kupno mieszkania na wynajem

Najbardziej znane rozwiązanie na rynku nieruchomości. W zależności od sposobu inwestowania: gotówka, kredyt lub wykorzystanie hybrydowego podejścia , można liczyć na zmienną stopę zwrotu. Warto pamiętać, że poza bezpośrednim zyskiem z najmu, sama nieruchomość zyskuje na wartości (około 6% w skali roku) co daje dobry sposób na zabezpieczenie emerytury.

House flipping

Metoda zapożyczona z zachodu. Zakup mieszkania w warszawie przy wykorzystaniu metody house flipping, wiąże się z nabyciem nieruchomości po atrakcyjnej cenie, a następnie odsprzedaży z narzuconą marzą. Sposób, który w ostatnim czasie zyskał na popularności, ze względu na wysokie stopy zwrotu między 10 a 30 % wartości zainwestowanego kapitału.

Pamiętać trzeba, że razem z wzrostem zainteresowania. inwestor nieruchomości musi liczyć się z zwiększoną konkurencją na rynku. Coraz trudniej znaleźć okazję, która nadaję się pod “flipa”. Kolejnym aspektem, który trzeba przeanalizować przed zakupem mieszkania przy wykorzystaniu tego sposobu jest możliwość zamrożenia sporego kapitału.

Najem krótkoterminowy (np. Booking.com)

W przypadku małych miejscowości, które nie cieszą sie duża popularnością, to rozwiązanie się nie sprawdzi. Jednak, gdy inwestujemy w zakup mieszkania w Warszawie, opłacalność inwestycji jest zdecydowanie wyższa. Biznes tego rodzaju może zapewnić wysokie przychody ze względu na krótki czas najmu. Jak wiadomo nie od dziś, przy najmie na krótki okres stawki idą w górę.

Trzeba pamiętać jednak o drugiej stronie medalu. Najemcy w takiej sytuacji mniej dbają o mieszkanie, co wiąże się z większym budżetem potrzebnym na drobne naprawy. Drugim ważnym czynnikiem, jest fakt, naszego udziału w obsługę mieszkania np. Kontakt z potencjalnym najemcą lub przekazanie kluczy.

Zakup nieruchomości oraz podział na mniejsze lokale

W stolicy wiele osób szuka jak najtańszych mieszkań np. studenci czy imigranci zarobkowi z krajów wschodnich. W takiej sytuacji inwestor nieruchomości może nabyć lokal o dużej powierzchni. Następnie podczas prac budowlano-remontowych przekształcić jedno duże mieszkanie na kilka mniejszych. Dzięki temu zysk z inwestycji jest większy. Lepiej wynająć kilka małych lokali niż jeden duży.

Inwestowanie społecznościowe w nieruchomości

Zakup mieszkania w Warszawie ze względu na wysokie stawki za m2 wiąże się z ogromną inwestycją kapitału. W takim przypadku warto pamiętać, że istnieje crowdfunding. To doskonały sposób inwestowania w nieruchomości przy niskim nakładzie finansowym.

Jak inwestować w nieruchomości w Warszawie – podsumowanie

Zakup mieszkania w Warszawie jest dobrym sposobem inwestycji. Coraz więcej osób napływa do stolicy w celu rozwijania kariery zawodowej. Proces urbanizacji również nabiera rozpędu, co gwarantuje bezpieczeństwo inwestowania w rynek mieszkaniowy w stolicy.