Inwestycja w nieruchomości to z pewnością jeden z najlepszych pomysłów i sposobów na zabezpieczenie swojego kapitału. Mieszkania pod wynajem wymagają jednak dużego zaangażowania, czasu i serca, a poszukiwanie idealnych lokatorów nie jest łatwe. Jakie jest na to rozwiązanie? Zrób szybkiego flipa! Co to jest house flipping i jak się za to zabrać? Odpowiedź znajdziesz w poniższym artykule!
Co to jest house flipping?
Nazwa tej czynności nie ma jeszcze swojego polskiego odpowiednika. Pochodzi od angielskiego zwrotu to flip, które oznacza „pstrykać palcami”. Czy faktycznie jest to takie proste?
Mówiąc najkrócej, house flipping to kupno i sprzedaż mieszkania, domu lub innej nieruchomości. House flipping musi być jednak opłacalny, ale aby tak się stało, cena odsprzedaży powinna pokryć koszt zakupu i utrzymania nieruchomości na czas jej posiadania. A do tego jeszcze wygenerować zysk dla inwestora. Zgodnie z podstawową zasadą handlu – by osiągnąć zysk, należy kupić taniej i sprzedać drożej.
House flipping: czy remont nieruchomości jest konieczny?
Otóż… nie! To mit, który panuje wśród wielu potencjalnych inwestorów. Czasem dobre zdjęcia mieszkania i trafny opis nieruchomości sprawią, że zarobisz na flipie kilkanaście, a może nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zdolności fotograficzne i copywriterskie w tej branży są równie cenne, jak umiejętności budowlańca – złotej rączki.
House flipping na pierwotnym rynku
Współpraca z deweloperem jest znacznie prostsza niż w przypadku właścicieli nieruchomości z rynku wtórnego. Cała transakcja jest zawierana na podstawie umowy deweloperskiej – na uczciwych, zgodnych z prawem warunkach. Możesz realizować swój projekt na niskim wkładzie własnym (około 10%). Reszta płatności zostaje odroczona. Take mieszkanie możesz przekazać za pomocą cesji lub wykonać remont, sprzedać i dopiero na końcu zapłacić deweloperowi.
Co więcej, w odróżnieniu od rynku wtórnego, możesz zaplanować kilka inwestycji na cały rok. Mieszkanie w stanie deweloperskim jest od razu gotowe do remontu. Nie ma konieczności sprzątania, wymiany elektryki i zrywania starych płytek czy okładzin. Otrzymujesz czyste płótno, gotowe do aranżacji.
House flipping na wtórnym rynku
House flipping na rynku wtórnym jest o wiele popularniejszy. To forma inwestowania w mieszkania, na których bardzo często udaje się osiągnąć największe zyski. Dlaczego? Dobrze złapana okazja to ta wystawiona jest przez osobę, która nie zna się na sprzedaży nieruchomości. Co więcej, sprzedający bardzo często nie zdaje sobie sprawy z wartości swojego lokalu.
Czego potrzebujesz, by trafić na złoty strzał? Dobrego researchu i kapki szczęścia. Minusem jest, że sprzedający bardzo często oczekują płatności gotówką, co zwłaszcza na samym początku Twoich inwestycji może okazać się problematyczne. Pamiętaj też, że takie lokale bardzo często wymagają generalnego remontu, co wiąże się z dodatkowym kosztem.
House flipping: jak zacząć?
W każdej inwestycji najważniejszy jest dobrze wykonany research. Dobra propozycja to taka, która oferuje okazyjną cenę (znacznie niższą niż rynkowa), jest opłacalna i pozwala zarobić. Należy każdego dnia przeglądać ogłoszenia, aby żadnego nie pominąć. Musisz też wiedzieć, czego potrzebują Twoi potencjalni klienci. Od tego zależy, czy zrobisz remont i w jakim standardzie (czasem remont “flippa” wcale nie jest konieczny).
Szukasz funkcjonalnej kawalerki, a może kilku-pokojowego apartamentu z prywatnym miejscem parkingowym? Poznanie potencjalnej grupy odbiorców – przyszłych nabywców lub najemców Twojego lokalu jest rzeczą fundamentalną, bez której inwestycja może okazać się wysoce nietrafiona.
Nie zapomnij o analizie kosztów. Ile środków należy zainwestować w remont? Kakie koszty pochłoną kwestie prawne? Jeśli nie masz jeszcze w tym temacie doświadczenia, polecam konsultację ze specjalistami z tych dziedzin.
Jeśli dopiero zaczynasz swoją przygodę z flipowaniem, unikaj mieszkań z problemami prawnymi. Procedury mogą ciągnąć się latami, co może znacząco przepalić Twój budżet. Przed rozpoczęciem inwestowania, ustal swoją strategię biznesową, orientacyjny plan działania i zysk, który będzie Twoim minimum, jakie chcesz osiągnąć.
Masz już niezłą okazję na oku? Zwróć uwagę na stan faktyczny mieszkania i całego budynku, ale również na jego potencjał, który się w nim kryje. Nawet mieszkanie do generalnego remontu, w atrakcyjnej cenie, może mieć ukryte wyjątkowe zalety, które dodatkowo podkreślisz podczas remontu. Znacząco zwiększysz wartość nieruchomości, a finalnie zyskasz więcej!
Proces house flipping krok po kroku
- Research
- Analiza kosztów
- Negocjacje
- Zakup
- Remont (opcjonalnie)
- Fotografie i opis mieszkania
- Sprzedaż
Jak szukać okazji pod flip nieruchomości?
Jeśli zastanawiasz się, jak znaleźć dobrą nieruchomość do flipa, zacznij od dokładnej analizy rynku. Po tym dopiero czas rozpocząć poszukiwania idealnej nieruchomości. Pamiętaj, im więcej miejsc sprawdzisz, tym większa szansa, że znajdziesz mieszkanie, które zagwarantuje duże zyski z inwestycji. Polecam portale ogłoszeniowe, media społecznościowe, przetargi komornicze, współpracę z biurami pośrednictwa, a nawet lokalne grupy na Facebooku.
Może to Cię zaskoczy, ale Twoją uwagę powinny zwrócić oferty z krótkim, niewiele właściwie mówiącym, lakonicznym opisem, jak również te, opatrzone kiepskimi zdjęciami, czy w ogóle pozbawione zdjęć. Dlaczego?
Możesz podejrzewać, że takie ogłoszenie wystawia osoba, która nie posługuje się sprawnie nowymi technologiami, starsza, posiadająca bardzo często mieszkanie w okazyjnej cenie w bardzo dobrej lokalizacji. Mogą być to osoby, które nie potrafią wycenić mieszkania, co skutkuje korzystnym dla Ciebie niedoszacowaniem jego wartości. Za takim mało atrakcyjnym ogłoszeniem może kryć się oferta bardzo atrakcyjna z punktu widzenia flippera… i jednocześnie niezbyt interesująca dla innych nabywców.
Ciekawą alternatywą do poszukiwań ofert z nieruchomością jest monitoring ogłoszeń. Wiele osób po prostu przygotowanych jest na to, by, widząc taką ofertę, szybko wpłacić zadatek i zarezerwować mieszkanie. Dlatego, przychodzące alerty o nowym ogłoszeniu pozwolą Ci wyprzedzić konkurencję.
Home staging: jak przygotować mieszkanie do flipa?
Remont mieszkania kupionego na rynku wtórnym po to, aby je następnie sprzedać lub wynająć, pozwoli więcej na nim zarobić i szybciej znaleźć chętnych nabywców. Jeśli dopiero rozpoczynasz przygodę z flippowaniem, ale nie masz jeszcze doświadczenia, by zarobić na flipie, remontując mieszkania, zmieniając ich rozkład czy zajmując się problemami natury prawnej – możesz postawić na tzw. home staging.
Home staging jest znacznie mniej angażujący i kosztowny od klasycznego flipa i gruntownego remontu, gdyż polega na poprawieniu wyglądu lokalu poprzez gruntowne sprzątanie, pomalowanie ścian albo wymianę mebli. W tym przypadku, wybierz taki lokal, który nie wymaga dużej inwestycji w remont, a poprawa prostych, podstawowych rzeczy i elementów wyposażenia, a także zdjęć i opisu nieruchomości, odmieni jego ogólny wygląd i podniesie wartość rynkową.
Oprócz podstawowych rzeczy jak meble, nie zapomnij o drobnych dodatkach i dekoracjach. Czasami zwyczajne kwiaty lub świece potrafią odmienić ogólny wygląd pomieszczenia. Ważne są też kolory, jakie panują we wnętrzu. Potrafią one zepsuć pierwsze wrażenie, bądź wręcz przeciwnie, sprawić, że chce się w nim zostać na dłużej. Jeżeli budżet na to pozwala, pomaluj ściany na jasne kolory. Jeżeli nie, to zadbaj chociaż przy ciemnych ścianach o jasne dodatki i dobre oświetlenie. Światło odgrywa bardzo ważną rolę we wnętrzu – zbyt mocne lub zbyt słabe może popsuć cały efekt. Jeżeli oświetlenie zostanie dobrze wkomponowane we wnętrze, elegancko udekoruje przestrzeń, podkreślając jej walory.
Na rynku jest wiele firm, które oferują profesjonalne usługi home stagingu, dlatego jeśli nie czujesz się na siłach, aby przeprowadzić go samodzielnie – skorzystaj z usług zewnętrznych (pamiętaj, że to jednak dodatkowe koszta, które musisz wliczyć w inwestycję).
Flipping: największe błędy
Jednym z najczęściej popełnianych błędów jest niedoszacowanie inwestycji oraz brak ustalonego modelu biznesowego. Jeśli nieruchomość nie wpisuje się do założeń ustalonej przez Ciebie strategii, to powinieneś zrezygnować z jej zakupu.
Łowcy okazji muszą zwracać uwagę nie tylko na samo mieszkanie, ale i na ogólny stan budynku, jak i całej okolicy. Nawet jeśli sam remont uda się przeprowadzić z powodzeniem, to zniszczony budynek lub źle oceniana dzielnica mogą mieć zły wpływ na postrzeganie lokalu przez potencjalnych klientów.
Kolejną kwestią jest tzw. kredyt na flipa. Zły dobór oferty kredytowej i warunków skutkuje przerwaną transakcją lub znaczną stratą finansową. Błędem jest także brak wiedzy w zakresie sprzedaży oraz brak umiejętności atrakcyjnego przedstawienia nieruchomości.
Nie ma również nic gorszego, niż kierowanie się emocjami. Dobry flip to nic innego jak arkusz kalkulacyjny, czyli tylko racjonalna ocena pomaga podjąć właściwą decyzję. Nie chcąc popełniać typowych błędów osoby początkującej – unikaj mieszkań z trudną sytuacją prawną. Egzekucje komornicze potrafią ciągnąć się miesiącami, a ostateczny wygląd mieszkania może pozostawiać wiele do życzenia. Przyda Ci się również podstawowa wiedza z zakresu prawa, dotyczącego nieruchomości. Wszystko po to, by móc świadomie podejmować decyzje, umieć samodzielnie ocenić stan prawny mieszkania i ewentualnie wiedzieć, jak rozwiązać różne prawne problemy.
Flipping: ile można zarobić?
Flip flipowi nierówny. Trudno szukać uniwersalnych widełek. Liczba flipperów stale rośnie, a znalezienie na portalach ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości do remontu potrafi być wyjątkowo trudne. Ale nie niemożliwe!
Dobra cena zakupu nieruchomości to tylko połowa sukcesu. Pamiętaj o kosztach remontu (w zależności od Twojego planu). Mogą one pozytywnie wpłynąć na ostateczną cenę sprzedaży flipowanego mieszkania lub sprawić, że mimo niskiego progu wejścia, inwestycja okaże się mało rentowna.
Mówi się, że na jednym filipie można zarobić ponad 50 tys. zł, można i 5 tys. złotych. Można nawet stracić! Znaczenie ma tu wiele czynników, ale również kapitał. We flipowaniu ważna jest gotówka, gdyż transakcje dokonywane są szybko i “od ręki”. Wiele zależy też od konkretnej nieruchomości – jej metrażu, lokalizacji i aktualnego stanu. Duży wpływ na wysokość Twoich potencjalnych zarobków, ma też całościowy koszt remontu – samych materiałów i robocizny. Jedno jest pewne – nie dowiesz się, ile można zarobić na house flippingu, jeżeli nie spróbujesz.
