Według danych Federacji Porozumienia Polskiego Rynku Nieruchomości z usług pośredników przy sprzedaży lub kupnie mieszkania korzysta prawie 70% z nas. Mimo tak wysokiego odsetka osób współpracujących z biurami pośrednictwa, wciąż wiele osób woli samodzielnie zająć się tym, jak sprzedać mieszkanie bez pośredników. Pomoc pośrednika nie jest zatem jedyną drogą do satysfakcjonującego zbycia nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się, jak sprzedać mieszkanie bez pośredników krok po kroku.
Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników? A może jednak z pośrednikiem?
W 2020 roku na rynku wtórnym w Polsce sprzedano prawie 115 tys. mieszkań o łącznej wartości ponad 32 mln zł. To zdecydowanie więcej niż w przypadku rynku pierwotnego – podaje GUS. Aby odpowiedzieć na pytanie o sens zatrudniania pośrednika w obrocie nieruchomościami, trzeba najpierw przeanalizować motywy, dla których decydujemy się na ich pomoc.
Jak sprzedać mieszkanie: bez pośredników, czy z ich wsparciem? Zarówno sprzedaż mieszkania bez pośredników, jak i korzystanie z usług biur pośrednictwa, ma swoje zalety i wady. Wiele zależy od tego, co sami możemy i potrafimy zrobić oraz na ile pozwalają nam na to czas i dostępne fundusze.
Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników – zalety
Najczęstszym motywem, skłaniającym właścicieli do samodzielnej sprzedaży mieszkania, jest chęć zaoszczędzenia pieniędzy. Współpraca z pośrednikiem nieruchomości wiąże się z kosztami, do których zaliczamy:
- prowizję biura nieruchomości, wynoszącą zazwyczaj między 1,5 a 3% ceny transakcyjnej,
- podatek VAT.
W podobny sposób na sprawę patrzy wielu kupujących, gdyż oni także muszą zapłacić prowizję pośrednikowi. Stąd znaczna część szukających mieszkania przegląda tylko oferty sprzedaży mieszkania bezpośrednio od właściciela.
Nie mniej istotny, choć często niedoceniany jest fakt, że ludzie cenią otwarty kontakt z osobą, która faktycznie użytkowała dane mieszkanie. Stąd większe zaufanie do właścicieli niż do pośredników. Poza tym, właściciel lokalu, przedstawiający historie i pozytywne doświadczenia związane ze swoim domem, przyjmujący przyszłych lokatorów w rodzinnej atmosferze, bywa niejednokrotnie bardziej przekonujący niż osoba, która nie jest w emocjonalny sposób związana z tym miejscem.
Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników – wady
Zasadniczą wadą samodzielnie prowadzonego procesu sprzedaży mieszkania jest brak profesjonalizmu właściciela, skutkujący niskim zainteresowaniem ofertą bądź uzyskaniem niezadowalającej ceny. Drugim problemem są duże nakłady czasu na wszystkie zadania, począwszy od sporządzenia wyceny, aż do finalizacji transakcji.
Tymczasem agent nieruchomości jest doświadczonym fachowcem, który doskonale poradzi sobie z przygotowaniem atrakcyjnej oferty, wykonaniem profesjonalnych zdjęć, właściwą prezentacją mieszkania, a także skompletowaniem niezbędnych dokumentów. Ponadto, pośrednicy nieruchomości, dzięki lepszej znajomości rynku oraz licznym kontaktom w branży, są w stanie dotrzeć do szerszej grupy klientów.
Jak przygotować do sprzedaży mieszkanie bez pośredników?
Jeśli decydujemy się na sprzedaż mieszkania bez pośredników, musimy mieć na uwadze, że bierzemy na siebie cały proces transakcyjny. Do zadań, które musimy wykonać, należy załatwienie wielu formalności, sporządzenie wyceny nieruchomości, wykonanie zdjęć i zredagowanie zachęcającego opisu mieszkania, a także publikacja ogłoszenia ofertowego w mediach.
Niezbędne formalności
Do najważniejszych dokumentów, jakie musimy przygotować przed rozpoczęciem procesu sprzedaży mieszkania, należą:
- kopia aktu notarialnego przeniesienia własności lub darowizny;
- odpis z księgi wieczystej, do uzyskania w sądach rejonowych;
- zaświadczenia o braku zaległości w opłatach czynszowych i o braku zameldowania w nieruchomości;
- dowód osobisty lub inny dokument tożsamości.
Ponadto warto jest zdobyć wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru, na którym stoi budynek. Ułatwi to kupującym podjęcie decyzji, a właściciela postawi w pozytywnym świetle, jako dbającego o interesy nabywcy i nie mającego niczego do ukrycia.
Sama umowa sprzedaży mieszkania zostanie sporządzona przez notariusza, który zadba o jej kompletność i zgodność z prawem. W związku z tym trzeba uiścić pewne opłaty, do których należą:
- wynagrodzenie za pracę, tzw. taksa notarialna;
- opłata za odpis aktu notarialnego;
- opłata za dokonanie wpisu do księgi wieczystej lub jej założenie;
- dodatkowe, np. logistyczne.
Koszty związane z pracą notariusza zazwyczaj pokrywa kupujący bądź obie strony po wcześniejszym uzgodnieniu.
Wycena nieruchomości
Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników? Musisz ustalić, ile dokładnie jest warte. Najłatwiejszą drogą do uzyskania obiektywnej i rzetelnej wyceny jest skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, który ma dostęp do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i ksiąg wieczystych. Przede wszystkim jednak, posiada on doświadczenie w szacowaniu wartości nieruchomości.
Jeśli mimo wszystko i w kwestii wyceny mieszkania chcemy działać bez pośredników, powinniśmy kierować się pewnymi zasadami, dzięki którym otrzymana cena nie będzie ani za wysoka, ani za niska. Po pierwsze, należy wziąć pod uwagę rodzaj i położenie nieruchomości. Po drugie, zwrócić uwagę na wyposażenie mieszkania oraz infrastrukturę techniczną budynku. Kolejnym krokiem jest ocena stanu mieszkania.
Następnie działamy za pomocą metody porównawczej, czyli analizujemy oferty ze zbliżonymi warunkami. Możemy też skorzystać z dostępnych online wzorów i kalkulatorów do szacowania wartości mieszkania. Samodzielna wycena mieszkania to oszczędność kilkuset złotych.
Dobre zdjęcia nieruchomości
Zdjęcia nieruchomości są pierwszym czynnikiem, na który zainteresowani zwracają uwagę podczas przeglądania ofert w danej lokalizacji i określonym przedziale cenowym. Opis nieruchomości jest z kolei dopełnieniem, mającym na celu nie tylko przedstawienie najistotniejszych informacji, ale też zachęcenie do obejrzenia lokum. Jeśli zastanawiasz się, jak sprzedać mieszkanie bez pośredników, to zdjęcia i opis będą dla Ciebie ogromnym wsparciem.
Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników dzięki pomocy dobrych zdjęć? Wystarczy zastosować kilka wskazówek:
- fotografuj w dzień, kiedy w mieszkaniu jest najwięcej naturalnego światła;
- wcześniej uporządkuj przestrzeń, usuń zbędne, zwłaszcza spersonalizowane przedmioty;
- jeśli masz możliwość, użyj aparatu fotograficznego, niekoniecznie telefonu;
- zadbaj o właściwe proporcje na zdjęciach, proste ściany i naturalny widok, najlepiej z wysokości oczu siedzącej osoby;
- dopasuj odpowiednie parametry balansu bieli do danych pomieszczeń;
- kieruj się zasadą tzw. złotego podziału;
- skorzystaj z pomocy znajomych, którzy mogą wychwycić mocne i słabe wizualne strony mieszkania i doradzić w kwestii wyboru korzystnych zdjęć do ogłoszenia.
Dobry opis nieruchomości
Natomiast w opisie nieruchomości powinny się znaleźć przede wszystkim:
Charakterystyka samego lokalu
- powierzchnia mieszkania;
- liczba i układ pomieszczeń oraz powierzchnia każdego z nich;
- powierzchnia balkonu, tarasu lub ogrodu, jeśli takie są;
- pomieszczenia dodatkowe, np. miejsce w garażu podziemnym lub piwnica;
- informacje o wyposażeniu mieszkania, mediach oraz dokonanych remontach;
- szacunkowe koszty utrzymania, zarówno stałe, jak i zmienne.
Informacje na temat budynku, w którym znajduje się mieszkanie
- lokalizacja;
- rok budowy budynku, technologia wykonania, informacje o niedawnych lub planowanych remontach, obecność windy;
- ewentualne udogodnienia, np. podjazdy dla osób niepełnosprawnych, system alarmowy, ogrodzona posesja itp.
- charakterystyka okolicy, obecność sklepów i instytucji publicznych, parków i placów zabaw, miejsc pracy itp.;
- infrastruktura komunikacyjna, dojazd do centrum, atrakcyjność otoczenia budynku.
Dane formalne – forma własności, księga wieczysta, ewentualne obciążenia
Dobrze skonstruowany opis powinien, obok konkretnych danych, zawierać także elementy zachęcające. Formułując ogłoszenie, warto wspomnieć o mocnych stronach lokalu. Np. pisząc o lokalizacji, zaznaczyć, że mieszkanie jest dobrze nasłonecznione i jasne, a prezentując układ pomieszczeń, podkreślić jego funkcjonalność.
Dobrze jest też wyszczególnić osobno wszystkie korzyści dla kupującego. W przypadku sprzedaży bez pośredników jest to m.in. brak prowizji.
Ogłoszenie ofertowe
Ogłoszenie ofertowe obok zdjęć, opisu nieruchomości oraz ceny powinno zawierać także dane kontaktowe właściciela. Jeśli decydujemy się na dostępność pod wskazanym numerem telefonu, musimy się liczyć z koniecznością odbierania połączeń o różnych porach. Warto więc zastrzec, że pytania o ofertę można kierować we wskazanych godzinach. Innym sposobem jest zakup karty SIM tylko na potrzeby kontaktu z potencjalnymi kupującymi i włączania jej o wybranych przez nas porach.
Możemy również zdecydować się na komunikację wyłącznie mailową lub za pośrednictwem platform sprzedażowych, jednak wtedy znacząco ograniczamy zasięg oferty. Wiele osób preferuje rozmowę telefoniczną od kontaktu opartego na pisaniu wiadomości.
Od medium, w którym opublikujemy ogłoszenie, zależy często powodzenie procesu sprzedaży. W zależności od tego, do kogo chcemy dotrzeć z naszą ofertą, możemy wybrać spośród wielu dostępnych możliwości. Obecnie najpopularniejsze miejsca publikacji ofert sprzedaży nieruchomości to:
- portale ogłoszeniowe, zarówno ogólne, jak i serwisy poświęcone rynkowi nieruchomości;
- grupy ogłoszeniowe w serwisach społecznościowych;
- platformy aukcyjne i sprzedażowe, tzw. marketplace, skupiające wielu sprzedawców w jednym miejscu;
- lokalne serwisy internetowe, oferujące często możliwość wystawiania różnych ogłoszeń przez mieszkańców;
- lokalna prasa drukowana oraz tablice ogłoszeniowe.
Jeśli myślisz o tym, jak sprzedać mieszkanie bez pośredników, musisz wiedzieć, że to Ty będziesz obsługiwać wszystkich zainteresowanych, kontaktować się z nimi, umawiać na spotkania i odpisywać na wiadomości.
Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników – podsumowanie
Pośrednik nieruchomości do profesja, która łączy w sobie zarówno stale aktualizowaną wiedzę, doskonalone przez lata umiejętności, jak i pewne kompetencje związane z cechami osobowościowymi. Skorzystanie z usług fachowca, który przejmie cały proces sprzedaży nieruchomości i zrobi to skutecznie, wiąże się jednak z poniesieniem wydatku rzędu kilku, a nawet kilku tysięcy złotych.
Zanim zdecydujemy się na wsparcie profesjonalisty, warto skorzystać z przytoczonych wskazówek i spróbować samodzielnie przygotować ofertę. Być może ta droga okaże się tak samo skuteczna i satysfakcjonująca, a na pewno znacznie tańsza. Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników? Przed Tobą długa lista zadań – powodzenia!
