Co to jest wskaźnik pustostanów?

Wskaźnik pustostanów to parametr, którego poziom wpływa na roczną wysokość zysków z wynajmu nieruchomości. Wiedza na temat tego czym jest i jak się go oblicza jest więc przydatna dla inwestorów. O tym w poniższym artykule. 

Co to jest wskaźnik pustostanów? 

Z terminem „wskaźnik pustostanów” najczęściej możemy spotkać się w przypadku nieruchomości komercyjnych. Jest to stosunek niewynajętej powierzchni budynku do całkowitej podaży powierzchni nieruchomości komercyjnych w określonej lokalizacji, np. w danym mieście czy województwie.

Jak oblicza się wskaźnik pustostanów? 

Ogólny wzór obliczania wskaźnika pustostanów wygląda następująco:

Wskaźnik pustostanów = Pustostany / Całkowita powierzchnia

Poziom pustostanów na danym obszarze można obliczyć na dwa sposoby:

1. Odsetek pustostanów przy wykorzystaniu całkowitych zasobów.
2. Średnia odsetka pustostanów dla pojedynczych budynków.

Analiza luki a wskaźnik pustostanów

Analiza luki pomaga w określeniu możliwości nieruchomości. Luka stanowi dodatnią różnicą między popytem i podażą. Luka może więc wystąpić wyłącznie w przypadku, jeśli popyt na wynajem nieruchomości jest większy niż podaż. W sytuacji, gdy są one równe, mamy do czynienia z zerowym odsetkiem pustostanów. Do takiej sytuacji dochodzi jednak niezwykle rzadko.

Jak oblicza się wskaźnik pustostanu dla wynajmowanego mieszkania? 

Z pojęciem pustostanu mamy do czynienia także w sytuacji, kiedy mieszkanie przeznaczone na wynajem nie jest zajmowany przez najemców.

Aby obliczyć wskaźnik pustostanu dla konkretnego mieszkania należy rozpocząć od odjęcia ilości dni, w których było ono wynajmowane od wszystkich dni w roku. Otrzymamy tym sposobem ilość dni, w których mieszkanie nie było zajmowane przez najemców, a więc nie przynosiło zysków. 

Otrzymany wynik dzielimy następnie przez 365 lub 366 dni (w zależności od ilości dni w roku), a wynik mnożymy przez 100%.

Najłatwiej zrozumieć to posługując się przykładem. 

Mieszkanie było zajmowane przez najemców przez 5 miesięcy w ciągu całego 2021 roku, czyli przez 122 dni.

365-122=243

Oznacza to, że przez 243 dni w 2021 roku mieszkanie pozostawało niewynajęte. 

243/365=0,6658

0,6658×100%=66,58%

Wskaźnik pustostanów dla naszego przykładowego mieszkania w 2021 roku wyniósł więc 67%. 

Wynajem nieruchomości a pustostan

Dzięki określeniu wskaźnika pustostanu w danym roku inwestor może przewidzieć swoje przychody w latach następnych. Należy jednak pamiętać, że jest to wskaźnik zależny od wielu czynników, a co za tym idzie nie ma mowy o jego stałości.

Co wpływa na poziom pustostanów?

Na wysokość wskaźnika pustostanów w budynku wpływa wiele czynników. Są nimi między innymi: 

• prestiż budynku, 
• konkurencyjność czynszu,
• lokalizacja,
• obecność konkurencji.

Wskaźnik pustostanów a pandemia koronawirusa

Pandemia koronawirusa znacznie wpłynęła na rynek nieruchomości biurowych, ale także mieszkalnych.  

W największych miastach obserwowany jest duży wzrost pustostanów spowodowany zmniejszeniem popytu na powierzchnie biurowe. 

Co ciekawe, podaż nowych powierzchni biurowych utrzymuje się wciąż na wysokim poziomie. Wynika to z faktu, że powstanie tych powierzchni wymaga czasu, a prace nad ich budową rozpoczęto jeszcze przed pandemią. Wstrzymanie prac mogłoby przynieść inwestorom jeszcze większe straty. 

Głównym powodem zmniejszenia popytu na powierzchnie biurowe jest przede wszystkim przejście na pracę zdalną wielu firm.

Praca zdalna, a tym samym możliwość wykonywania obowiązków właściwie z dowolnego miejsca, wpłynęła także na decyzję wielu najemców o rozwiązaniu umów najmu mieszkania. 

Wskaźnik pustostanów – podsumowanie

Wskaźnik pustostanów jest ważnym parametrem, dzięki któremu możemy przewidzieć zyski z inwestycji w nieruchomość w kolejnych latach. Pandemia koronawirusa wpłynęła na wzrost tego współczynnika. Stała się ona także okazją dla najemców do negocjacji wysokości czynszu z wynajmującymi. Ci natomiast, aby utrzymać ciągłość inwestycji i zmniejszyć współczynnik pustostanów są skłonni przychylić się do renegocjacji warunków umowy.