Co to jest wywłaszczenie nieruchomości?

Własność jest prawem gwarantowanym przez konstytucję Rzeczypospolitej Polskiej. Zdarzają się jednak sytuacje, w których prawo własności do nieruchomości zostaje całkowicie lub częściowo odebrane jej właścicielowi. Na czym polega wywłaszczenie, w jakich sytuacjach do niego dochodzi oraz na jakie odszkodowanie może liczyć właściciel nieruchomości? O tym w poniższym artykule.

Co to jest wywłaszczenie nieruchomości? 

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Kto decyduje o wywłaszczeniu? 

Wywłaszczenie jest czynnością administracyjną, niewymagającą zgody właściciela nieruchomości. Organem uprawnionym do wydania decyzji o wywłaszczeniu jest starosta powiatowy lub wojewoda. Nieruchomość może zostać wywłaszczona wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz samorządu terytorialnego.

Kiedy może dojść do wywłaszczenia?

Do wywłaszczenia może dojść tylko wtedy, gdy dana nieruchomość jest niezbędna do realizacji celów o charakterze publicznym i została ona przeznaczona na te cele w planach miejscowych.

Przykładem może być sytuacja, kiedy budowa drogi publicznej nie może być zrealizowana bez pozbawienia lub ograniczenia prawa własności nieruchomości.

Jakie cele są uzasadnieniem wywłaszczenia? 

Cele publiczne, w związku z którymi może dojść do wywłaszczenia nieruchomości zostały określone w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Są to między innymi:

  • wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie,
  • wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego,
  • wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne,
  • budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę,
  • opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
  • ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady oraz miejsc i pomników upamiętniających ofiary terroru komunistycznego,
  • budowa, utrzymywanie obiektów oraz urządzeń, niezbędnych na potrzeby obronności państwa.

Procedura wywłaszczenia nieruchomości

Proces wywłaszczenia składa się z kilku etapów: 

Rokowania o nabycie nieruchomości

Jest to etap przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, mający na celu dojście do porozumienia w sprawie warunków wywłaszczenia, a także w sprawie wysokości odszkodowania pomiędzy starostą, a osobą, której przysługuje prawo własności nieruchomości.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego 

Jeśli rokowania nie przyniosą efektów i nie uda się dojść do porozumienia, rozpoczynane jest postępowanie wywłaszczeniowe. W sytuacji, kiedy nieruchomość jest wywłaszczana na rzecz jednostek samorządu terytorialnego, postępowanie zostanie wszczęte na wniosek organu wykonawczego danej jednostki. Jeśli wywłaszczenie realizowane jest na rzecz Skarbu Państwa, postępowanie wszczyna się z urzędu.

Decyzja o wywłaszczeniu

W celu wydania decyzji o wywłaszczeniu zostaje przeprowadzona rozprawa administracyjna przez starostę powiatowego. Na podstawie ostatecznej decyzji starosta może wnioskować o dokonanie wpisu w księdze wieczystej wywłaszczanej nieruchomości. W decyzji powinny być zawarte informacje dotyczące celu, na jaki nieruchomość została wywłaszczona. Powinna ona wskazywać również wysokość odszkodowania.

Częściowe wywłaszczenie nieruchomości – czy można żądać wykupienia pozostałej części?

Wywłaszczenie może dotyczyć całej nieruchomość, ale w niektórych przypadkach tylko jej części. W sytuacji, kiedy pozostała część nieruchomości nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, jej właściciel może żądać jej nabycia na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

Każdemu właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości przysługuje prawo do odszkodowania z tego tytułu. Jego wysokość ustala starosta. Należna kwota wyliczana jest na podstawie rynkowej wartości nieruchomości oraz wysokości szkody powstałej na skutek wywłaszczenia. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości ma znaczenie jej lokalizacja, stan, a także przeznaczenie. Wartość ta określana jest na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego.

Należy podkreślić, że jeśli właściciel wywłaszczanej nieruchomości wyrazi na to zgodę, to może mu zostać przyznana nieruchomość zamienna. Ewentualne różnice w wartości nieruchomości są wyrównywane przez dopłatę pieniężną.

Termin wypłaty odszkodowania za wywłaszczenie 

Termin na wypłatę odszkodowania za wywłaszczenie wynosi 14 dni od momentu, w którym decyzja ustalająca jego wysokość stała się ostateczna.

Jeśli uprawniony wyrazi na to zgodę, odszkodowanie może być wypłacane w ratach.

W przypadku wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa odszkodowanie wypłacane jest przez starostę. Jeśli do wywłaszczenia doszło na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, wypłatą odszkodowania zajmuje się organ wykonawczy jednostki.

Czy jest możliwy zwrot wywłaszczonej nieruchomości?

Zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami zwrot wywłaszczonej nieruchomości jest możliwy w dwóch przypadkach:

  1. Wywłaszczona nieruchomość ostatecznie ma zostać użyta w innym celu niż ten wskazany w decyzji o wywłaszczeniu.
  2. Wywłaszczona nieruchomość zostaje uznana za zbędną na cel wskazany w decyzji o wywłaszczeniu.

Właściciel nieruchomości albo jego spadkobiercy ma prawo do zwrotu nieruchomości w terminie 3 miesięcy od powiadomienia go o takiej możliwości. Wiąże się to jednak z koniecznością oddanie przyznanej nieruchomości zamiennej lub otrzymanego odszkodowania za wywłaszczenie. Co istotne, po upływie wcześniej wspomnianych 3 miesięcy, możliwość zwrotu nieruchomości wygasa! 

Zwrot wywłaszczonych nieruchomości – kiedy nieruchomość zostaje uznana za zbędną?

Sytuacje, w których nieruchomość można uznać za zbędną do realizacji celu publicznego określonego w decyzji o wywłaszczeniu, zostały wskazane w art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Można to stwierdzić w przypadku, gdy:

  • pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu,
  • pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany (przepis ten został jednak częściowo uznany za niezgodny z Konstytucją RP, w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 13 marca 2014 r. Zgodnie z tym wyrokiem przepis traci moc w zakresie, w jakim za nieruchomość zbędną uznaje nieruchomość wywłaszczoną przed 27 maja 1990 r., na której w dniu złożenia wniosku o zwrot, a nie później niż przed 22 września 2004 r., zrealizowano cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.)

Wywłaszczenie nieruchomości – podsumowanie 

Wywłaszczenie nieruchomości to procedura bezsprzecznie kłopotliwa dla właściciela tej nieruchomości. Niestety, kiedy jest ona niezbędna do realizacji założonych celów publicznych, zgoda jej właściciela nie jest wymagana. To, co może on zrobić w tej sytuacji, to bacznie przyglądać się poprawności przebiegu całej procedury. Warto też upewnić się, że wysokość proponowanego odszkodowania jest adekwatna do aktualnych warunków panujących na rynku nieruchomości.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.