Wybudowanie budynku mieszkalnego na działkach rolnych w wielu przypadkach nie jest możliwe. Żeby to zrobić, konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntu, czyli tzw. „odrolnienie działki”. Jak tego dokonać i na jakie koszty należy się przygotować – wyjaśniamy w poniższym artykule.
Odrolnienie działki krok po kroku
Przekształcenie nieruchomości rolnej w działkę budowlaną to procedura, która umożliwia budowę nieruchomości na terenie, który dotychczas był przeznaczony do produkcji rolnej. Proces ten składa się z dwóch etapów. Są nimi:
- zmiana przeznaczenia gruntu – wskutek zmiany miejscowego planu albo pozyskania decyzji o warunkach zabudowy,
- wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Całą procedurę należy więc rozpocząć od sprawdzenia w urzędzie gminy lub miasta czy dany grunt jest ujęty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Etap pierwszy – zmiana przeznaczenia gruntu
Zmiana przeznaczenia gruntu, na którym chcemy postawić nieruchomość, odbywa się przez wprowadzenie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ważne, żeby we wniosku o zmianę znalazły się dane osobowe wnioskującego, adres działki i cel zmiany (przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną), a także powód, dla którego zwracamy się z prośbą o zmianę przeznaczenia gruntu. Do wniosku warto dołączyć wypis lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów oraz mapę zasadniczą nieruchomości.
W przypadku jeśli grunt nie jest objęty MZPZ, zmiana przeznaczenia gruntu (np. odrolnienie działki), na którym chcemy postawić nieruchomość, odbywa się poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy prowadzi bezpośrednio do zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolne. Działka musi jednak spełniać kilka warunków, aby możliwe było ubieganie się o WZ:
- działka musi sąsiadować z inną działką budowlaną,
- działka musi mieć dostęp do drogi publicznej,
- działka musi mieć potrzebne uzbrojenie (dostęp do mediów).
Odpowiedni wniosek w obu przypadkach należy złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przepisy nie wskazują, w jakim terminie należy spodziewać się rozpatrzenia wniosku. Wynika to z faktu, że ma on charakter jedynie postulatywny.
Etap drugi – wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Po uzyskaniu zmiany w MPZP lub warunków zabudowy należy przejść do kolejnego etapu odrolnienia działki – wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Zgodnie z art. 4 pkt 11 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenia gruntów z produkcji rolnej jest to rozpoczęcie innego użytkowania gruntów niż rolnicze lub leśne. Odpowiedni wniosek składa się w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego. Jego pozytywne rozpatrzenie zmienia status działki rolnej w działkę budowlaną.
Nie bez znaczenia jest tutaj klasa ziemi:
- działki rolne oznaczone klasami IV, IVa, IVb, V i VI – brak możliwości decyzji odmownej dotyczącej wyłączenia gruntu z produkcji rolnej,
- działki rolne o klasie I, II, III, IIIa, IIIb – zawierają gleby pochodzenia mineralnego i organicznego. W ich przypadku decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej może być odmowna.
Sprawdź: Jak sprzedawać mieszkania?
Odrolnienie gruntu w mieście
Grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast zgodnie z art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych są z założenia odrolnione. Nie jest to jednak równoznaczne z tym, że bezwarunkowo można rozpocząć na nich budowę.
Wyznacznikiem jest tutaj plan miejscowy, a jeśli taki nie istnieje – decyzja o warunkach zabudowy. W przypadku, jeśli budowa na takim gruncie w mieście będzie możliwa, wciąż konieczne będzie przeprowadzenie drugiego etapu procesu przekształcania działki rolnej – wyłączenie z produkcji rolnej.
Odrolnienie działki – koszty
Złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia działki rolnej oraz wniosku o wyłączenie jej z produkcji rolnej, czyli odrolnienie działki, jest bezpłatne.
Osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej ma jednak obowiązek zapłacić jednorazową należność oraz uiszczać opłaty roczne. Obowiązek ten powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.
Wysokość opłat jest uzależniona od wielkości działki oraz od klasy i pochodzenia gleby.
Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych przybliża sposób naliczania i wysokość opłat. Dokładna wysokość należności została wskazana w art. 12 ust. 7 ww. ustawy. Określona w ustawie należność pomniejszana jest o wartość gruntu, która ustalana jest na podstawie lokalnych cen rynkowych.
Termin, w którym należność musi zostać uiszczona wynosi do 60 dni od dnia, w którym decyzja o wyłączeniu działki z produkcji rolnej stała się definitywna.
Opłaty roczne są uiszczane z tytułu użytkowania działki na cele nierolnicze. Należy je płacić przez okres 10 lat w przypadku trwałego wyłączenia gruntu. W przypadku nietrwałego wyłączenia terenu z produkcji rolnej opłaty roczne trzeba uiszczać przez cały okres wyłączenia, maksymalnie przez 20 lat. Ich wysokość jest ustalona na 10% wskazanej wcześniej należności.
Sprawdź: Inwestowanie w nieruchomości
Zwolnienie z opłat za odrolnienia działki
Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych dopuszcza bezpłatne odrolnienie działki. Zgodnie z jej zapisami, uiszczanie należności nie jest wymagane w przypadku gruntów, które są wyłączane z produkcji rolnej w celu zabudowy mieszkalnej, a ich powierzchnia wynosi:
- do do 0,05 ha – w przypadku budowy budynku jednorodzinnego,
- do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny – w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.
Odrolnienie działki – pytania i odpowiedzi
Jak przebiega odrolnienie działki krok po kroku?
Przekształcenie nieruchomości rolnej w działkę budowlaną to dwuetapowa procedura, w której zmieniamy przeznaczenie gruntu (na podstawie zmiany miejscowego planu zabudowy lub decyzji o warunkach zabudowy) i wyłączamy grunt z produkcji rolnej.
Ile trwa odrolnienie działki?
Maksymalnie 2 miesiące musisz poczekać na rozpatrzenie wniosku o wydanie warunków zabudowy działki. Następnie kolejne max. 2 miesiące oczekujesz na decyzję, dotyczącą wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej.
Jak odrolnić działkę?
Najpierw trzeba sprawdzić w urzędzie gminy lub miasta czy działkę ujęto w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a potem przygotować wniosek z adresem działki i celem/powodem zmiany (przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną).
Po co odrolnić działkę?
Wszystko po to, aby na dawnej działce rolnej móc np. postawić dom jednorodzinny, osiedle domków lub blokowisko. To szczególnie ważny proces, gdy masz możliwość kupić tańszy grunt w mieście, aby przekształcić go na działkę budowlaną i postawić osiedle.
